今話題の大阪エリア再開発を解説！
「大阪オフィスビル２０２２年問題」ニュースでも取り上げられているが、これは2022年大阪オフィスビルマーケットに事務所床が大量に供給されるといわれていることを指しています。
2022年に竣工するもののうち最も注目度の高いビルである「大阪ツインタワーズ・サウス」
もうすぐ完成予定のこのビルを取り巻く梅田地区のオフィスビルマーケットの注目度が現在上がっています。そのツインタワーについて、先に建った北側の「ノース」、今回竣工予定の南側「サウス」として紹介していきます。
【ノース】
ツインの北側に位置する「大阪梅田ツインタワーズ・ノース」
2010年の春に建てられたこのビルには、阪急百貨店梅田本店があり、その上層部分にオフィス棟が計画されました。
百貨店の開業に続き、このオフィス部分は10年に完成しました。ただし、時代はリーマンショックから間もなくという世界的な不況期であり、大阪オフィス市況も低迷していました。大阪全体のオフィスビル空室率は、過去20年間で最も高い12%程度まで上昇していました。
そんな時期だったこともあり、このビルの竣工時の入居率は約3割。裏返すと、このビルの空室率は70%ということになります。一般的に、新築ビルを計画する際、竣工時の入居9割以上を目標とするといわれていますが、この数字を見るといかにビル市況がよくなかった時期だったかがわかります。
その後、市況が回復し、元々の立地の良さもあって、このビルは大阪オフィスビルマーケットのシンボル的な存在となりました。
【サウス】
次に、ツインの南側に位置する「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」
この場所には大阪神ビル（阪神百貨店）と新阪急ビルが建っていました。その建替計画が進められ、着工は15年となります。
工期は2つに分離され、第1期は、新阪急ビルに加え大阪神ビルのうちの東側部分を建替し、18年春に阪神百貨店が一部開業しました。第2期は、その後、大阪神ビルのうちの西側を建替し、21年10月に同百貨店が先行開業しました。
そして、第2期のオフィスタワーを含むビル全体の竣工を間近に控えた現在、オフィスフロアのテナント内定率は8割程度となっています。コロナ禍にも関わらず善戦しているなど、業界内では好意的な意見が多い中で、春にはどのような状態で全面開業を迎えるのか、注目されています。
梅田地区におけるオフィス立地の位置づけ
従来からよく聞かれる質問の中に、不動産マーケットについて「大阪の中心はどこ？」「大阪の頂上は？」「大阪で最も高いのは？」というものがあります。
答えはいくつかあるが、切り口の一つである地価の視点でいうと、ツールとして相続税路線価が用いられることが多いです。
これによると、21年1月には阪急百貨店の南側が最高路線価として位置付けられています。
すなわち、この視点ではそれに面する「大阪梅田ツインタワーズ・ノース」がその場所であると考えられます。
では、切り口を変えたオフィスビル賃料の場合、通常最も高く賃料を獲得できる現存ビルがマーケットの頂上に位置します。ただし、それは立地、規模、築年、品格というビル自体が持つ諸元のほか、マーケットの状況や競合ビルの有無などの市況、事業者の諸事情を含めた様々な要素が複雑に絡み、さらにこれらは時期により常に変動するものであり、その見極めは簡単ではありません。
梅田地区は昔から著名な商業地として栄えてきたが、オフィスビルエリアとしての成熟度は御堂筋界隈や中之島地区に比べて、見劣りしてきた時期がありました。その理由は、良い立地にもかかわらず、シンボル的な大型オフィスビルが少なかったことが原因であると考えられます。
ただ、10年に、上記「ノース」がその先導者として竣工し、その後、13年竣工の「グランフロント大阪」などが建てられました。その昔、各企業や投資家たちから、大阪には投資対象として魅力的な大型オフィスビルがあまりないと揶揄された時期が続いたこともあったが、この数年間で時代は変わりつつあり大阪エリアはとても注目度の高いエリアとなりました。
今回の「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」の竣工により、良い立地に、大規模で、高い設備水準、品格などを備える稀少性が高い新築大型ビルが完成することで、その核となる地点が定まり、頂上となるビルをイメージできるように感じます。すなわち、梅田地区はもちろん、大阪オフィスビルマーケットで最高峰となりうるビルが新たに出現する可能性があります。さらに、「ノース」をはじめとした近隣のビルとともに、梅田地区全体のオフィス立地としての格や位置づけがさらに向上する効果を育むのではないかと考えられます。
実は22年から先が危惧されている⁉
22年の梅田地区に注目すると、まず、22年第1四半期（1～3月）は、新大阪地区にて延床面積約3～7千坪程度の中規模ビルが4棟竣工予定です。各ビルともに健闘していますが、短期間に複数のビルが市場に供給されることにより同地区における供給過多が考えられます。
一方、今回紹介した「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」は今年竣工予定の中では最も大きなビルで、新大阪地区の供給量を大きく超えます。さらに、8月、京阪淀屋橋駅直結に「サウス」に次いで大きい「日本生命淀屋橋ビル」が竣工予定です。
ちなみに、このビルもテナント内定率は高く、22年に竣工予定の大型ビルについての状況は良好であると考えられます。
まとめ
将来的には、淀屋橋駅直上に、御堂筋を跨いで二つのビル「淀屋橋駅東地区都市再生事業」と「淀屋橋駅西地区第１種市街地再開発事業」が計画されており、25年ごろに竣工予定です。
今回はオフィスビルを中心に関西エリア、特に大阪エリアに注目して再開発によってどのように変化していくのか解説しました。上記で開設した以外にも、大阪万博の開催にあたってIR誘致の開発も進んでいます。さらに、大型カジノ施設やリニア開通も進んでいるため、今後さらに投資先として注目を集めていくようなエリアになると考えられます。
広い視野を持って投資先エリアを決めていくことが負けないためのマンション経営には重要になってくると考えられます。
実際どこのエリアが良いのか、どのようにリスク分散してマンション経営をしたら良いのか等、お気軽にご相談ください。
代表取締役
川原亮二
初めまして。ラクサスマネジメント株式会社の創業者の川原と申します。
お客様・従業員を楽にさせる(ラクサス)、経営・組織管理(マネジメント)を目指して創設させていただいた会社になります。
日々精進し、少しでもご愛好いただけるように精(誠意)いっぱい頑張ります。
不動産投資に関して知識がない方、既に運用をされている方、現状様々な方がいる中でその人のご状況、将来像に寄り添ってお話をさせて頂きますのでどんなご相談でもお気軽にお問い合せ下さい。
