失敗談から学ぶマンション経営
どんなことも失敗から学ぶ事は多いと思います。マンション経営などの運用においても少なからずうまくいかなかった方もいらっしゃるかと思います。そして、失敗が怖くてなかなか資産運用を始められないという方もいらっしゃると思います。
そこでマンション経営、特にワンルームマンション投資を成功させるためには、ワンルームマンションで起きうる失敗事例を知っておくことが大切です。
失敗事例の中から失敗の原因を探り、予想されるリスクの対策を予めしておく事でワンルームマンション投資の成功につながります。
今回は、ワンルームマンション投資の失敗事例を新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションの場合に分けて具体的にご紹介していきたいと思います。
新築ワンルームマンション投資の失敗事例
新築のワンルームマンション投資では、どのような失敗事例があるのでしょうか。
失敗事例を確認し、新築ワンルームマンションに投資する際に気を付けたいポイントを整理していきたいと思います。
case１.新築ワンルームマンション投資の失敗事例 ～借入金額が多すぎた～
新築マンションは、建物を建てる際に発生した費用や人件などが上乗せされた価格で販売されているため、中古マンションに比べるとどうしても物件価格は高くなってしまいます。
ただ、新築マンションのほうが入居者を見つけやすく、家賃も高めに設定できるのではと考えたAさんは多額の借入を行い、新築ワンルームマンションを購入しました。
しかし、新築とはいえ高すぎる家賃設定では入居者を集めることができません。焦ったAさんは、家賃を周辺のマンションや他の新築マンションに合わせた価格に設定し直して無事入居者を付けることができました。
その結果、新たに設定した家賃収入では経費を差し引くと収支がマイナスになってしまい、物件購入のために借り入れた金額を返済するのが厳しくなってしまいました。
今回の失敗事例は、収支計画の精度の甘さが招いた失敗例といえます。
case２.新築ワンルームマンション投資の失敗事例 ～新築プレミアム効果が消えた～
部屋も設備もすべてが新しい新築マンションは、入居者にも人気があるため同じような条件でも築年数が経ったマンション(中古マンション)と比較すると、多少家賃を高く設定した場合でも入居者を集めやすくなります。
しかし、いつまでも新築の状態が続くわけではありません。購入した当時は新築でも十数年年後には新築の魅力は失せていきます。
Bさんは、新築ワンルームマンションを購入しました。投資を開始してからすぐに入居者を付けることができ、順調に投資が進んでいるかのように思われました。
しかし、1人目の入居者が退去すると同じ条件で次の入居者を見つけることは難しく、空室期間が長くなることを防ぐために家賃を下げることになってしまいました。
Bさんの収支計画では当初設定した家賃が長く続くことを想定していました。しかし想定よりも早いタイミングで家賃の値下げを行うことになり、数年で収支は悪化することになってしまいました。
今回の失敗事例は、新築プレミアムを過信してしまったことが原因で起こった失敗例です。
中古ワンルームマンション投資の失敗事例
新築マンションに比べて、物件価格が安く購入できる中古ワンルームマンション投資では、どのような失敗事例があるのでしょうか。
case１.中古ワンルームマンション投資の失敗事例 ～設備の修理や交換費用に愕然～
Cさんは、駅から近い場所にあるため入居者も集めやすいのではと考え、駅近の中古ワンルームマンションを購入しました。
妥当な価格で物件を購入できたと思ったが、給湯器やエアコン、コンロなどの設備の不具合が立て続けに起き、その修理や交換に想定以上の費用がかかってしまいました。
物件購入時に設備の設置時期や取り換え時期を確認しておかなかったことを後悔しましたが、設備故障を放置することはできず、新しい設備を導入するしかありませんでした。
今回の失敗事例は、中古ワンルームマンションは新築マンションに比べて老朽化によるリスクが高いことを認識し、修繕費をあらかじめ想定しておくことの大切さを示しています。
case２.中古ワンルームマンション投資の失敗事例 ～売却価格が低下した～
Dさんは中古ワンルームマンションを購入したものの、
思ったよりも収益を上げることができず、傷口が大きくなる前に手放した方が良いのではないかと思い売却を決意しました。
しかし立地が悪かった為になかなか買い手がつかず、売却価格は購入時の金額よりも低い額となってしまいました。
中古マンションの購入を検討する際には、立地によっては将来的に売却する際の売却価格は低下することがある為、立地が良いエリアや条件の物件を選ぶことも必要です。
まとめ
今回は新築ワンルームマンション投資、中古ワンルームマンション投資の失敗事例をご紹介しました。新築ワンルームマンションには新築だからこそのメリットやリスクがあり、中古ワンルームマンションも同じくメリットもリスクもあります。
ワンルームマンション投資を失敗しないためには、これらの失敗事例を教訓に、新築・中古ワンルームマンション投資のそれぞれのリスクを極力回避するための対策を事前に考えておくことが大切です。れらを踏まえて投資用物件にご興味がある方、ご質問がある方は是非一度弊社にご相談ください。
ライフコンサルティング事業部
大貫碧
神奈川県相模原市出身。
小学校入学前からサッカーを始め、小学、中学、高校と地域の選抜選手に選ばれるなど、サッカー一筋の生活を送ってきた。
社会人としていち早く成長する為に、若いうちから役職の狙える実力主義の会社に飛び込み、日々営業に励む。
日々の営業でトライアンドエラーを繰り返し、20代で大きく成長し、トッププレイヤーとして活躍する事が今の目標。
