所有不動産が事故物件になるとどうなる？？

所有不動産が事故物件になるとどうなる？

国土交通省は2021年5月20日、過去に人の死が発生した物件の賃貸・売買時の告知義務についてまとめたガイドラインを公表し、今まで明確でなかった告知義務の基準を初めて明示しました。ガイドラインの内容と今後賃貸オーナーが注意すべきポイントについて解説をします。

 

 

ガイドライン制定の理由は？？

他殺・自殺・事故死などがあった不動産を売却または賃貸するときには、売主・貸主は、その事実を買主・借主に対して伝えなければいけないという告知義務があります。このような「事故物件」には心理的瑕疵があるとされ、特に居住用不動産においては、心理的瑕疵の有無が契約の判断に大きく影響する可能性があるからです。

しかし、心理的瑕疵の告知の根拠とされる宅地建物取引業法第47条では、告知すべき事故の範囲や、どのくらいの期間告知するかというルールは明示されていないため、不動産会社によって判断が異なることがあります。
そこで、国土交通省は有識者の検討会を経て、2021年5月20日に「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いについて」と題するガイドラインを公表しました。
ガイドラインでは、事故物件の告知義務の範囲や期間がかなり詳細に明示されており、今後この基準が周知されることにより、心理的瑕疵に関するトラブルを未然に防ぐことが期待されます。
なお、今回のガイドラインで示されたのは、アパートなどのいわゆる居住物件でオフィスは対象外となっています。

 

 

 

 

 

 

 

告知義務の範囲や期限は？

殺人・自殺・事故による死亡の場合

 

殺人や自殺、事故による死亡発生の告知義務の期間については、賃貸の場合、事故の発生からおおむね3年間としています。つまり、事故から3年経過すれば宅建業法上の告知義務はなくなることになります。
また、これらの事故は、専有部分や室内で発生することを想定しており、隣地や建物前の道路など外部で発生した事故は対象外としました。ただし、アパートのような集合住宅の場合は、ベランダ、共用玄関、エレベータ、階段、廊下などのうち日常使用する場所は告知義務の対象に含まれています。
なお、事故死か自然死かが明らかでない場合でも告知義務はあるとしました。

一方、売買は賃貸に比べてトラブルになった場合の損害額が大きいため、告知義務の期限は設けられていません。つまり事故の発生が何年前であっても告知義務はなくならないことになります。

自然死・家庭内事故による死亡の場合

 

老衰や病気などの自然死は、当然予想されるものです。統計上も、自宅での死亡の9割以上が老衰・病死による死亡であることから、一般的なものとして告知義務の必要はないとされました。
また、事故死であっても、自宅の階段からの転落や入浴中の転倒、食事中の誤嚥など、日常生活の中で起こった不慮の事故による死亡の場合については、当然予想できるものとして告知義務の必要はないとされました。

ただし、このようなケースでも、発見が遅れたことにより遺体の腐乱が進み臭気や害虫が発生するなどして特殊清掃が必要になった場合には、事故物件としておおむね3年間の告知義務を負うことになります。

今回ガイダンスの制定により、告知義務の期間が明確になったこと、自然死の告知義務がないことが確認されたことで賃貸経営がよりクリアになり、賃貸経営上の対策も立てやすくなることから朗報と言えるでしょう。

 

 

 

ガイドラインについてまとめ

国土交通所は、ガイドラインに対し2021年6月18日までパブリックコメントを募集し、その後正式に決定する予定です。
このガイドラインは宅地建物取引業者向けの基準ですが、当然賃貸オーナーとしても守るべきルールにもなるため、内容を理解したうえで賃貸経営にあたる必要があります。
なお、ガイドラインは国土交通省のホームページのパブリックコメント（意見公募）から閲覧することができますので、一読されることをおすすめします。

 

 

 

ここで気になるのが、、、、

事故物件マンションの資産価値はどれくらい下がるのか？？

この疑問について解説していきます。

 

 

不幸な事故や事件が起きた後、残された家族が精神的に疲弊し、マンションの処分を考える……ということは多々あります。

「事故が起こった物件ってそもそも売れるの？」

「自殺とかが起きたマンションは価値がないって聞いたことあるけど……」

と思う方もいるかもしれません。

通常、誰かが亡くなった場所に住みたくないと思う方が多いと思います。

一般的には、事故物件の需要はかなり少ないと言わざるを得ないので、相場価格での売却は難しいでしょう。

しかし、『売却という行為は、買ってくれる人を1人見つけられればいい』のです。

事故物件であることを気にしない層は一定数いますし、相場より安いなら…と考えて購入を検討される方もいます。

 

そこで、ここからは

・どれくらい価格が下がる可能性があるのか

・事故物件の正しい売却方法

の２つのポイントを中心に説明していきます。

 

 

 

 

事故物件はどれくらい価値が下がる？？相場について

事故物件の売却は、残念ながら相場より価格を下げざるをえないでしょう。

どれくらい下げればいいかは、事故物件となった事象の程度により異なります。

孤独死と悲惨な殺人事件などでも、人に与える心理的瑕疵の程度が異なります。

 

一般的には、自殺の場合２・３割程度、殺人事件ともなると５割程度の価格を下げなくてはならないでしょう。

物件の状況も様々でしょうから、不動産会社に査定依頼することで、ある程度正確な価格が算出できます。

しかし、事故物件の需要は一般物件に比べてかなり少ないことは事実です。

買主の反応によっては、不動産会社の見立てよりさらに価格を下げなければならない事態は想定しておく必要があります。

 

ただ重要なのは、「事故物件になってしまったら売却自体が出来ない」

ということは考えにくいという点です。

この事実を知っているのと知らないのでは大きな精神的な負担の差があります。

 

 

事故物件のより良い売却方法

ここからは事故物件を少しでも高く売却する方法をご紹介します。

ポイントは大きく２つ

・ハウスクリーニングを入れる

・リフォームや修繕を行う

順に解説していきます。

 

• ハウスクリーニングや特殊清掃を入れる

自殺や事故があった物件を売却する際の大原則は、事件や事故があった痕跡を一切残さないことです。

自分で清掃するのではなく、必ず一度は業者のクリーニングに入ってもらいましょう。

長期間亡くなった人の体が放置されていたようなケースでは、臭いやシミが残る場合があり、一般のハウスクリーニング業者で対応しきれない場合があります。

このような場合は特殊清掃を入れるのも選択肢の一つです。

 

• リフォームや修繕を行う

部屋の状況によっては、クリーニングや清掃だけで痕跡を残すことが難しい場合があります。

特殊清掃業者の中には、クリーニングだけでなくリフォームや修繕まで対応している場合があります。

また、事故物件のリフォームや修繕を専門にしている業者も存在するので、複数社を比較した上で依頼する業者を選びましょう。

 

まとめ

今回のコラムでは事故物件の告知義務について、そしてどれくらい価格が下がるものなのか説明しました。

不動産運用を検討されている方の中には、事故物件になることを恐れて一歩踏み出せない方もいるかもしれません。

ただ、そもそもの可能性が少なく、万が一起きてしまっても一生所有し続けなければならないものではないので、考えすぎずに想定をしていくことが大事です。

「事故物件になる」というのはあくまで一例ですが、何らかのリスクが不安で一歩踏み出せないと感じている方は是非一度、弊社オンライン面談までお問い合わせください。

 

ライフコンサルティング事業部　染谷雄太