マンション経営で選ぶべき立地とは？

マンション経営で選ぶべき立地とは？

 

マンション経営において物件をどの場所で持つかというのはとても重要です。

入居者がしっかり付く立地で持てれば、安定的にマンション経営をすることができます。

弊社では首都圏にある単身者向けのデザイナーズマンションを主にご紹介していますので、都内にお勤めのサラリーマンや大学生等の入居者ニーズがある物件を取り扱っています。

 

入居者が理想とする自宅と会社の距離

ポータルサイトのアットホームが実施した【都内に勤務する20代社会人対象“自宅と会社の理想の距離と近隣住宅手当”についての調査】によりますと、自宅と会社はある程度離れていたい52.2％、 時間では「24分」、駅数では「5駅」離れているのが理想という結果が発表されました。

通勤時間の計算式は、【自宅から最寄り駅】＋【電車の乗車時間】＋【オフィスの最寄り駅からオフィス】となります。オフィスの最寄り駅からオフィスまでの距離は変えることができませんので、自宅から最寄り駅までの距離を短くするか、乗車時間を短くする以外に方法はありません。

賃貸のワンルームマンションに住む入居者はサラリーマンをターゲットにしておりますので、オフィスまでの距離というのは物件選びの際、最重要課題になってきます。逆の考え方をすると、オフィス街にどれだけ近いのかが賃料が高く取れ入居のニーズが高いワンルームマンションということになります。

複数のオフィス街に通勤できるというメリットは、特定の駅に頼らないマンション経営のオーナー様にとってニーズが倍増する戦略になります。つまり、マンション経営にとって都心で物件を持つということは大きなアドバンテージになります。
ワンルームマンションは都心立地で選びましょう！

 

マンション経営における立地の選び方ポイント

マンション経営は、空室のリスクと隣り合わせであるため、少しでもリスクを抑えるために、入居者のニーズに合わせたマンションを購入することが重要です。立地条件などの利便性と間取りなどの機能性を比較すると、機能性よりも利便性を求める入居者が多いため、利便性の優れたマンションを購入するということがマンション経営を成功させるための重要なポイントと言えます。入居者のニーズの高い立地条件は以下の4つとなります。

• ポイント➀都内までのアクセスの良さ

都内に本社機能がある大企業、中小企業があることが多い為通勤のことを考えるとアクセスの良さはかなり重要なポイントになります。

ただし、冒頭でも記載した通り、都心のど真ん中に住む人はほとんどいないのである程度離れた距離のエリアが人気です。

 

• ポイント➁駅から徒歩10分以内

東京都心などでは、駐車場の月額料金が家賃並みに高い場所もあることや車を所有していない人も多いことから、主な移動手段は電車となります。そのため、入居者にとって駅からマンションまでの距離が非常に重要なポイントとなります。たとえば、大手賃貸情報サイトCHINTAIが2016年に行った調査では、20代～30代の約70%が徒歩10分以内の物件に住みたいと回答しており、駅徒歩10分以内が一つの目安となっていることが分かります。

• ポイント③コンビニ、スーパー、銀行、病院等が近くにある

生活に必要な物が揃っているスーパーやコンビニ、ドラックストアなどの施設は、入居者のニーズの高い施設と言えます。そのため、マンションを購入する場合は、近くにスーパー、コンビニ、ドラッグストアがあるか確認することが重要です。また、利用頻度は少ないものの、銀行（ATM）や病院、市役所（出張所）などが近くにある場合は、利便性が高まります。コンビニにもATMが設置されていますが、口座開設などの手続きは銀行でしか行うことができないため、近くに合った方が良いと言えます。近くに合って便利な施設として忘れやすいのがコインランドリーです。入居者によっては洗濯機を設置せずに、コインランドリーで済ませたり、シーツなどの大きな物を洗うためにコインランドリーを利用したりする場合があります。そのため、コインランドリーやクリーニング店などが近くにあると、より入居者のニーズに応えることができるでしょう。

• ポイント➃騒音が少ない、治安が良い

繁華街の近くや乗降者数の多い駅の近く、また高速道路や大通り沿いにマンションが位置している場合には、入居者が騒音トラブルに悩まされてしまう可能性があります。周辺にこれらの施設がある場合は、騒音以外にも排気ガスによる空気汚染や飲酒トラブル、外国人トラブルなど様々なトラブルが発生する可能性もあります。このようなエリアでは、騒音を気にする入居者や治安の良さなどを求める入居者のニーズを満たしていないため、マンション経営を行うには不向きと言えるでしょう。マンションを選ぶ場合は、マンションの周辺に入居者のニーズが高い施設があるかどうか調べるだけでなく、周辺にトラブルが生じる可能性のある施設などがないかもチェックした上で、なるべく住みやすいエリアを選ぶことをおすすめします。

 

まとめ

マンション経営を行う際は、投資家目線だけでマンションを選ぶのではなく、入居者のニーズを考慮した入居者目線でマンションを選ぶことも重要です。ひと昔前であれば郊外のマンションにも問題なく入居がつきましたが、現在は駅からの近さやターミナル駅などの近さが、入居者が物件を選ぶ際の重要な判断基準となってきています。立地の良いマンションを購入することで、入居者のニーズを満たすことができ、マンション経営のリスクを抑えながら安定したマンション経営を行うことが期待できます。また、立地選びの際には、以下のような入居者ニーズの高い条件を選ぶことが大切です。また、立地選びの際には、不動産会社にもヒアリングを行うことで、実際の入居者の細かなニーズやエリアごとの実感値などを把握しながらマンションを検討することができるため、より良いマンション経営につながると言えます。ヒアリングの中では、入居者のニーズが高まりつつある穴場のエリア情報なども手に入れることができる可能性もありますので、不動産会社をうまく活用しながらリスクを抑えたマンション経営を行うと良いでしょう。マンション経営に興味がある方はぜひご気軽にご連絡ください。

ライフコンサルティング事業部　石井直子