不動産投資用ローンは誰でも組めるの？

不動産投資用ローンは誰でも組めるの？

 

 

「老後資金が不足する」「年金がしっかりもらえるかわからない」などの不安から、近年、投資に興味を持つ方が増えています。中でも不動産投資は、相続対策や税金対策にもなり、長期にわたって安定した収入を見込むことも可能とあって人気があります。さらに、融資を受ければ少額の資金で投資を始められる点も、不動産投資に注目が集まる理由です。

不動産投資をスタートするにあたって、多くの方はローンを利用することになると思います。そんな方にとってはローン審査に通らないと不動産投資を始めることすらできません。そこで、今回はローン審査に通る人と通らない人というテーマでお話ししたいと思います。

※今回ご紹介する内容は一般的な審査の基準となりますが、各金融機関での審査にて最終的な可否は決まりますのでご了承ください。

１．不動産投資のローン審査では何を審査されるのか？

①勤務先、勤続年数

②年収

③自己資金

④信用情報

⑤団体信用生命保険加入のための健康状態

 

①勤務先・勤続年数

審査をする上で、重要となるのは返済に対する「収入の安定性」です。勤務先の規模や、業種などを確認し、安定した会社に勤めているかを審査します。

また、勤続年数も安定性を計る上で重要な項目です。就職や転職して間もなく、勤続年数が短いと会社との相性などにより退職し、収入が途絶えてしまう可能性があります。勤続年数が長ければ、収入の安定性が見込めますので、勤続年数が3年以上であれば不動産投資ローンの審査は通りやすくなります。

※例外もあり、同業種へキャリアアップのために転職した場合などは、勤続年数に関わらず不動産投資ローンの審査に有利に働くこともあります。

②年収

年収については「高ければ良い」というわけではなく、勤務先・勤続年数と同様に「収入の安定性」に加え、「継続性」が重要視されます。そのため、契約期間の定められている派遣社員や契約社員は、審査落ちする可能性が高いです。

金融機関により異なりますが、正社員の場合、年収500万円以上あれば不動産投資ローンが通りやすくなります。そのため、一般サラリーマンや公務員でも、不動産投資を始める方が増えています。

 

③自己資金

投資用物件の購入時にローンを組み、毎月少しずつ返済するので、自己資金は必要ないと考える方もいますが、不動産投資ローンの審査は「ローンを組む人がどういう人なのか」という個人の属性もしっかりと審査をされます。その中でもお金にまつわる部分は重要視されます。

まず当然ですが、初めに自己資金を投入し、ローン額を下げれば毎月の支払額が安くなるので、家賃収入で支払い後、手元にお金が残ります。

金融機関側としては、自己資金を入れられるなら、より安心なので融資は通りやすくなります。また、金融機関によって変わりますが、一定額自己資金を入れることで、優遇金利を受けられるケースもあります。

④信用情報

この信用情報には「クレジットカードの申込履歴」や「支払い状況や延滞履歴」などが登録されています。特に、過去に複数回延滞した履歴があり、延滞分の完済から5年が経過していない場合は、基本的には審査落ちすると考えてよいでしょう。また、完済時期との関係で、年齢も重要な要素として見られます。多くの銀行では完済年齢を80歳未満としているので、年齢が高いほど完済までの期間を短く設定しなくてはなりません。

返済期間が短くなる分、月々の返済額が大きくなるため、返済能力を厳しく見られることになります。

信用情報は、クレジットカードなどを計画的に利用し、支払いができている人、もしくは借り入れがあったとしても、返済期日に支払いをしていれば、問題はないでしょう。

 

⑤団体信用生命保険加入のための健康状態

団体信用生命保険は、ローン契約者がもし病気や事故により、ローンの支払いが出来なくなった時に不動産投資ローンの残債をカバーするために加入する保険です。そのため、金融機関ごとに団体信用生命保険の内容も異なりますが、ほとんどの場合、不動産投資ローンを組むには、団体信用生命保険に加入することが必須条件になっています。団体信用生命保険は、過去3年間の病気や手術の治療内容や経過について告知する必要があり、現在の健康状態によっては加入することが出来ません。よって健康状態に問題がある場合は、不動産投資ローンの申し込みが難しくなる可能性があります。

 

2.ローン審査に通りやすい人と通りにくい人

・審査に通りやすい人

個人属性に着目してご紹介します。年収が高くても、勤務先の信用力が低いとその年収が将来に渡って安定しないのではないかと思われます。一般的に信用力の高い勤務先としては、公的な期間や学校法人、医療法人など倒産リスクが低いところです。一般企業になると上場企業が通りやすくなり、その中でも一部上場企業に勤めている方は審査が通りやすくなります。また、勤続年数も重要となります。勤続年数が長い方がローンに通りやすい傾向にあります。

 

・審査に通りにくい人

ローン審査に通りにくい人としては、信用力の低い人となります。過去にローン支払いで滞納があった方は通りにくいです。また、消費者金融からの融資を受けている方も過去の経験上通り辛いです。それと、ほとんどの金融機関は不動産投資ローンについて20歳以上という条件になっているので、未成年の方はローンを組むことができません。また、年収が高く勤続年数も長く、勤務先も良好というパターンでも目標額を融資してもらえないケースがあります。それは、給与体系が歩合やインセンティブ比率が高い場合です。営業成績によって給与が大きく変動する場合、安定してその年収を確保できない可能性があると判断されます。それによって、融資が通らないことはなくても、目標の融資額に届かないということもあります。

 

3．まとめ

これまで説明させて頂いた通り、投資用ローンは誰でも利用できるわけではありません。 基本的に定収入がない人には、金融機関はリスクを下げるためにローンの融資を行ってくれません。 一方で定収入のあるサラリーマンであれば、年収の10倍ほどの金額を借りることも不可能ではないのです。

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