借入が怖くて不動産投資に踏み出せない方へ

借入が怖くて不動産投資に踏み出せない方へ

現在、低金利での借入ができるという背景もあり一般のサラリーマンにも広く知られている不動産投資ですが、実際に話を聞いてみて良い商品だとは思ってはいるものの、借入がなんとなく不安、怖いといった理由で踏み出せない方は意外と多いのではないでしょうか。

今回のコラムでは何故不動産投資は借入をして投資をするべきなのか、漠然とした不安が解消されるような内容を述べていきます。

 

借金＝悪いもの？　良い借入と悪い借入を理解しよう

不動産投資を初めて取り組まれる方の中には奨学金や車などの借入自体をしたことがない人も多いのではないでしょうか。

借金と聞くと良くないイメージを持つ方も多いですが、内容次第では良くも悪くもなるものですから、良い借金と悪い借金を理解しましょう。

例えば、悪い借金というのは、いわゆる浪費に該当するものです。競馬やパチンコなどのギャンブルやゲームへの課金など本来必要でないものに余剰資金がないにも関わらず、消費者金融等で借金をしてまで課金すると言えばイメージしやすいのではないでしょうか。消費者金融で借入するということは無担保の借金ですから利息も高く、返済しても元金が中々減らずに自転車操業のような状態になります。自分自身の首を締める行為です。浪費はあくまで余剰資金でまかないましょう。

では、良い借金とは何でしょうか？それは車や家、勉学の為の奨学金など、生活に必要な消費や未来の為への必要資金のことです。これらに該当するものは資金の計画性はもちろん必要ですが過度に敬遠する必要はありません。

 

不動産投資家が借入をする理由

では、ここから本題です。不動産投資家は物理的に借入ができない方を除けばほぼ例外なく借金をして物件購入をしています。その理由の一つは第三者のお金を使って投資ができるからです。

例えば、自分で住む為の住宅や自動車などの返済は全て自身の収入から返済に充てます。

それに対して不動産投資では第三者に部屋を貸し出すことで家賃収入が安定し継続的に入ってきます。

その家賃収入を返済原資に充てられますので、自己資金少なく運用を進めていくことができます。

2500万の物件をローン購入した場合に家賃収入と返済を除く運営費として管理費、修繕積立金、固定資産税などがコストとしてかかります。それらを考慮し、例えば35年にならして月1万の自己負担があると仮定した場合には1万×12ヶ月×35年(ローン年数)＝420万になります。

要するに2500万の物件を自己資金420万だけで購入できるのです。

もちろん築年数が経過すれば建物の資産価値は目減りしますが、区分マンション投資では土地代もありますから、東京23区の区分マンションは現在築30年以上のものでも1000万以上で取引されるケースが多いのが実情です。

また、ローン購入することで物件価格が購入時より下落したとしても、途中で売却して利益を出しやすいというメリットもあります。

例えば2500万の物件を金利2.5％でローン購入すると仮定した場合、15年後の残債は1700万程度になります。

仮に15年後に物件の価値が下落し、2200万で売却をしたとしても約500万の売却益が生み出せます。

加えてローンを活用することで団体信用生命保険もつきますから、ご自身の身に万が一のことがあった際にも安心です。

ローンを活用することで物件を複数所有することも可能になりますから、資産拡大のスピードも増していきます。

 

借入する上での注意点

上述したように不動産投資における借入は非常に有効な手段であることはご理解頂けたかと思いますが、借入する際の注意点もありますのでそちらも述べていきます。

まず、気を付ける点としては初期費用が必要になるということです。

物件購入する際には購入費用以外に費用がかかります。

いわゆる諸費用というものですが、内訳としては収入印紙代、火災・地震保険料、登記移転費用、司法書士代、不動産取得税、固定資産税、ローン事務手数料などです。

新築か中古により多少差はありますが、おおよそ60万～90万ほどと考えておけば問題無いでしょう。

金融機関によっては諸費用もローンに組み込むことも可能になるますので手元の自己資金を考えて選択しましょう。

 

まとめ

このように不動産投資はローンを活用することで大きなレバレッジを効かせながら自己負担少なく運用できるので、社会的信用力があり優遇金利が受けられる会社員の資産形成手段としては非常に有効な投資法です。

弊社では初心者でも不動産投資のメリットやリスクが分かりやすく伝わるよう、オンラインやセミナー等を開催しておりますので、興味はあるけど聞いたことがないという方から、既に物件を所有し買増を検討されてる方までお気軽にお問い合わせください。

 

ライフコンサルティング事業部　千葉陵太