新型コロナによって住宅のニーズはどう変わったか？

新型コロナによって住宅のニーズはどう変わったか？　

新型コロナの感染拡大によって、不動産市場にもさまざまな影響が出るだろうと言われてきました。実際、多くの企業で在宅勤務・テレワークが導入され、人々のワークスタイルはもちろん、生活スタイルも変化しています。
このような状況の中、住宅の需要にはどのような影響があったのでしょうか。新型コロナ前後の市場動向について解説していきます。

在宅勤務・テレワークによって、住宅のニーズに変化はあったか？

ワークスタイルの変化に伴い、会社員の多くは社内で過ごす時間が減り、家の中で過ごす時間が増えました。そして、生活スタイルの変化は、住宅に対するニーズの変化につながるだろう、とメディアなどでも話題になりました。
中でも「出社する頻度が減り、家に居る時間が長くなるので、多少駅から遠くても広い住まいを求めるようになる。」「都心部から地方・郊外への流出が進む。」という予想は、一見筋が通っているように思えましたが実際には違うニーズが高まっています。

新型コロナ以前から郊外志向のあった人の背中を押すような影響はあったかもしれませんが、それが主流にはなっていません。

むしろ在宅勤務を通じて通勤時間の無駄を痛感した人たちは、『もっと会社の近くに』という志向が高まったと思われます。家の中で過ごす時間が増えるために多くの人が「住み心地」を重視するだろうという予想に反して、「移動のストレス」を軽減したいというニーズが根強い、と考えられます。駅近や都心部志向は、なにも通勤時間を短縮したいというニーズだけではありません。住まいの広さより、会社、商業施設、公共機関などへのアクセスの良さ、つまり生活利便性を重視する人が多いのです。

新型コロナ以後、住宅の「価格」も「取引件数」も伸びている！

さらに首都圏においては、住宅の価格や取引件数を見ても、新型コロナ以前と比べて落ちていないどころか、逆に伸びていると言います。マンションも戸建ても、1回目の緊急事態宣言の際には取引件数、単価とも一時的に下落しましたが、宣言解除とともに急激に持ち直しています。このような動きから、都心部への需要は引き続き旺盛だと言えるでしょう。

一方で、都市郊外では都心部とはまた異なった動きが見られると言います。
都心から30～40km圏内、ドアツードアで1時間～1時間30分前後のエリアでは、賃貸から戸建て購入へとシフトする動きが見られました。在宅勤務で家の中で過ごす時間が増え、2DK～3DKの賃貸住宅に住んでいた世帯(2人暮らしやお子さんがいるご家族)が、もう少し広いところに住みかえたいと思ったとき、家賃と同程度のローン返済額で、3LDK～4LDKの戸建てが買えるからです。
しかも、都市郊外の3LDK～4LDKであれば、頭金不要のフルローンも可能になるケースが多いということですから、賃貸からマイホーム購入への動きが活発になるのも頷けます。

進む三極化、その根底にあるのは「超低金利」

新型コロナ以前から「不動産市場は三極化が進む」と考えられてきました。三極化とは、全体を上位15%、下位15%、中間70%に分け、それぞれの層の隔たりが大きくなるというものです。
上位の15%は価格を維持、または上昇する可能性もある層で、都心、駅近、または駅から遠くても若年層が定期的に流入するような構造の場所にある不動産です。
中間の70%は、駅から遠いか、都心部・都市部から遠い立地の不動産で、ほとんどの不動産がこの層に当たります。この層の不動産は、資産価値の下落を回避するのが難しい上、駅や都市部から遠くなるほど下落率が高くなります。
なお、下位15%は取引もできず廃墟化していく不動産です。

都心部・都市部、駅近への根強い需要を鑑みると、新型コロナ以前からあった三極化の動きは今後「益々加速する」と考えられます。また、2012年11月を起点に、アベノミクス後の首都圏中古マンションの価格推移は東京では約1.6倍、神奈川、千葉、埼玉も約1.3倍に伸びています。
東京の価格上昇は都心をはじめとする上位15%の層が価格上昇に貢献したと理解できますが、神奈川、千葉、埼玉の伸びはどう解釈すればいいのでしょうか。
神奈川、千葉、埼玉の伸びは『超低金利』が理由です。『超低金利』は、不動産市場においてとても重要な要素となってきます。
2000年代前期～中期の頃、住宅ローンの変動金利は2.4%～2.6%でした。しかし、現在の変動金利は0.5%を切ることも珍しくありません。毎月のローン返済額で考えると、現在の5,000万円～6,000万円の物件は、かつての3,000万円～4,000万円の物件と変わらないのです。投資用不動産も依然と比べるとかなり低い金利で投資用ローンが活用できます。

新型コロナ後のニーズが高まる物件のポイントは？

新型コロナにおける住宅市場の動向、そして「超低金利」「三極化」といったキーワードを踏まえて、今後狙うべき不動産とは、どのようなポイントを押さえて選べばいいでしょうか。
中古マンションを買うのであれば、管理の状態をしっかりとチェックしておくことをお勧めします。実は、中古マンションの管理状況は価格に反映されていないのが現状です。そのため、同じ価格のマンションでも管理組合がきちんと機能しており、修繕積立金が長期的・継続的に積み立てられているマンションの方が持続可能性も高く、将来にわたって資産価値が落ちにくいのです。

弊社では、オーナー様をサポートするシステムがございますので管理体制は整っており、煩わしい業務等を自身で行う必要はありません。また、新築マンションを購入した際も同様にサポートシステムがございますので手間がかかりません。

まとめ

新型コロナが続く中で、私たちの生活スタイルやワークスタイルが大きく変わり住宅のニーズも変わったように思います。
まずは2DK～3DKの賃貸に住む2人暮らしやお子さんがいるご家族はもっと広い戸建てにニーズが高まっていることが分かりました。
続いて都心部・都市部に通う単身者は在宅ワークにより郊外に流れるわけではなく、週1,2回ある出社の通勤時間への煩わしさから、より会社に近い場所への住宅にニーズが集まっています。また、アクセスの良さだけでなく駅近で周りにコンビニやスーパー等住環境が整っている場所を選ぶのもポイントです。
弊社ではそういった単身者向けの住宅としてニーズが落ちにくく、資産価値を保ちやすい立地と管理体制の物件をご提案させて頂いています。
何かお手伝いできることがあればご気軽にご相談下ささい。

ライフコンサルティング事業部
石井直子