今更だけど聞けない、不動産コンサルタントってなに？

今更だけど聞けない、不動産コンサルタントってなに？

不動産投資コンサルタントに相談するべきか悩んでいる人向けに、コンサルタントの役割や業界の実情、優良なコンサルタントの見極め方、利用する際の注意点をお伝えしています。

投資用物件の売買には、大きなお金が動くことになります。物件の購入・売却に迷ったり賃貸経営に悩んだりしたとき、相談先の1つとして「不動産投資コンサルタント」が挙げられます。

しかし、不動産投資コンサルタントが一体何をしてくれるのか、どのようにして見つければいいのか、理解している人はそれほど多くないでしょう。

この記事では、不動産投資コンサルタントの仕事内容や、信頼できるコンサルタントの見つけ方、コンサルタントを利用する際の注意点についてお伝えします。

 

不動産コンサルタントの種類

不動産コンサルタントとして業務を行うには、主に以下の3つの形態があります。

●コンサルティング専門会社

●個人

●不動産会社内のコンサルティング部門

コンサルティング専門会社や個人の不動産コンサルタントに依頼する場合、コンサルティング料がかかるケースが多いでしょう。不動産投資コンサルタントの報酬について明確な規定がないため、時間制や月額制など企業や個人が自由に設定しています。上限がなく相場も明確ではないため、複数のコンサルタントを比較するなど、費用とサービス内容はよく検討する必要があるでしょう。

不動産会社内にコンサルティング部門が設置されているケースもあります。不動産会社としては物件の売買にかかる手数料が主な収益となるため、コンサルタント料を取らないケースもあるでしょう。

信頼できる不動産コンサルタントの見極め方

不動産コンサルタントは、宅建士のように国家資格でもなく、法的な規制もありません。誰でも「自称不動産コンサルタント」になれてしまうため、中には知識や実績が乏しい無資格コンサルタントもいるでしょう。
悪質なコンサルタントによって、詐欺被害に遭う危険性もあります。相談者自身が自分の身を守り、優良なコンサルタントを選ぶしか方法はありません。

そこで、不動産コンサルタントを選ぶときに気を付けたいポイントを３つご紹介します。

マイナス面も把握してるか？

投資には必ず、メリットだけでなくデメリットやリスクがあります。そして物件にもメリット・デメリットがあります。
コンサルタントの役割は公平性・客観性を持ったアドバイスをすることなので、相談者が正確な投資判断ができるよう、メリットもデメリットもしっかりと伝えなければいけません。また、マイナス面に対する有効な対処法を提案するのも、コンサルタントの実力の見せどころです。

いいことばかりをいって契約を急がせるようなコンサルタントには、注意した方がよいでしょう。「実績をあげたい」「不動産会社から仲介料をもらいたい」という裏の意図がある可能性が考えられます。

シミュレーションは現実的か？

投資を始める上で、キャッシュフローのシミュレーションは欠かせません。シミュレーションをすることによって、その物件に投資するべきか、出口戦略をどうするかなどの判断ができるからです。

不動産コンサルタントは、投資家に代わって不動産投資に関わる収支計画やキャッシュフローシミュレーションを作成してくれることが多いです。ここで注意したいのが、そのシミュレーションが現実的かどうか、ということです。
発生しうるリスクや突発的な支出などが考慮されているかを確認しましょう。物件を買わせたいがために、空室損や費用を加味せず、利益率が高いシミュレーションになるように調整されている場合もあります。
キャッシュフローのプラスマイナスだけに注目してしまいがちですが、内容が伴っていなければ全く意味がありません。内容まで細かく確認するようにしましょう。

また、目先のシミュレーションしか提示してもらえない場合も要注意です。不動産投資は長期投資が前提なので、長期的なシミュレーションを提示するのが基本。あえて先を見せないということは、なにか隠したいデメリットがあるのでは、と慎重になる必要があります。

顧客の状況を考慮した提案か？

適切なコンサルティングをするためには、不動産や事業についてだけでなく、相談者のスタンスや状況をじゅうぶん理解した上での提案が重要になります。
そのため、相談者の話をよく聞きもせず助言や提案をしてくるコンサルタントには注意しましょう。

自分には合わないような一般的なアドバイスばかりを提案してくる場合、知識や経験が乏しいコンサルタントである可能性も考えられます。また、一方的に物件を勧めてきたり、自分の主張ばかりを前面に押し出してきたりするなどの場合は、手数料を狙って契約を急がせている可能性もあるでしょう。

初回面談時に、じっくり依頼者の話を聞いてくれる人か、どの程度のコンサルティング力があるかを確認することが重要です。真摯に話を聞いてくれる人ほど多くの情報を持ち帰ってくれるので、相談者の状況をくんだ提案をしてくれるでしょう。

まとめ

不動産投資コンサルタントは、資格を持って名乗っている人や、資格を持たずに名乗っている人などさまざまです。無資格でも実力のあるコンサルタントもいますし、資格のあるコンサルタントが全て信頼できるかというとそうではないかもしれません。

相談者にとってプラスになる優良なコンサルタントかどうかを判断するのは、やはり投資家本人です。そして、コンサルタントから受けた助言通りに動くかどうかは投資家本人が決めることです。

重要なことは不動産投資コンサルタントに何もかも任せきりにしないこと。その提案におかしいところはないか、本当に自分に適した提案かどうかを見極められるよう、この記事でご紹介したポイントをぜひ押さえておきましょう。
そして、多くの本を読んだりセミナーに参加したりしながら、できるだけ多くの知識を身に付けた上で不動産投資を始めることをお勧めします。

ラクサスマネジメントでは個別の無料相談も行っておりますので、お気軽にお問合せください。

ライフコンサルティング事業部　染谷雄太