不動産投資用物件の種類と違い

 

不動産投資用物件の種類と違い

 

不動産投資は金融機関から融資を受けることによって、自己資金が少なく始められる点や長期的に利益を上げられる点に特徴があります。しかし不動産といってもその種類は多岐に渡り、どんな種類の物件を選べばいいか分からなくなってしまう方も多いでしょう。

単身者用の住宅もあれば、ファミリー向けのマンションや戸建て、企業のオフィス用物件や商業施設用物件もあります。これら物件の種類により、実際に得られる不動産投資のメリットも異なってくるので、迷ってしまうのも当然です。

そこで今回のコラムでは、不動産投資における収益物件の種類について解説します。また代表的な以下の３つの収益物件についての具体的なメリット・デメリットをご紹介します。

 

• 区分マンション
• 一棟マンション
• アセットシェアリング

実際にメリット・デメリットを見てみることで取り組みたい種類が見えてくると思いますので、それぞれの特徴を理解し検討材料にしてみてください。

 

１．区分マンション

区分マンションとは、一棟マンションのうち１室のことをいいます。
区分マンション１室のみで運用する方もいれば、複数軒所有して運用している方もいます。

メリット

区分マンションで不動産投資を行う場合のメリットは、一棟マンションに比べると価格が安く、金融機関からの借入金額が少なくて済むことです。
さらに不動産投資用ローンの審査も一棟に比べると通りやすく、初期の自己資金も比較的少額で始められます。
また、場所を分散して区分マンションを複数所有している場合は、立地などの条件が異なる為、空室リスクや天災リスクのリスクヘッジをすることが出来ます。
１室ごとの価格も比較的安くなっているので、売りたくなった場合に買い手が付きやすい傾向があり、出口戦略としての流動性の良さもメリットの１つです。

 リスク

区分マンション１室のみで不動産投資を行っている場合、その１室の入居者が退去してしまうと家賃収入が入らなくなってしまうため、空室リスクは高くなります。 
また、その家賃収入も１室分しか得ることが出来ない為、得られる利益も少額になります。
さらに複数の区分マンションを所有している場合でも、所有できる土地部分の割合が少なくなる点もデメリットになります。

 

 

２．一棟マンション

一棟マンションは言葉の通り、マンション一棟ごとのことです。
物件自体の価格も高くより専門的な運用になっていきますが土地活用や収益全体をマンション一棟で考えるので区分マンションとは考え方も変わってきます。

メリット

一棟マンションで不動産投資を行うメリットは、シンプルに得られる家賃収入が大きいという点です。
また１室のみの区分マンションの運用に比べて、一棟マンションの場合は空室が出ても家賃収入が完全に途絶えることがない為、トータルの空室リスクが低く抑えられます。
さらに一棟マンションの場合は、土地・建物がすべてオーナーの所有物となるため資産価値も高いです。
他には、修繕など運用の自由度が高いといったメリットもあります。

リスク

一棟マンションによるデメリットは、物件自体の価格が高額であるため初期費用もまた高額になる点です。
さらに金融機関からの融資も区分マンションに比べると受けづらくなり、多少の自己資金が必要となってしまうケースもある為、参入障壁が高いです。
また価格が高額な分、売りたいと思った時に買い手が見つかりにくいということも考えられます。
立地についても、場所を分散して区分マンションを複数所有し運用している場合に比べて、天災リスクが大きいというデメリットもあります。

 

 

３．アセットシェアリング(小口化商品投資)

複数の投資家から集めた資金で１つの投資用不動産を共有して運用し、それによって得られた利益を出資比率に応じて各投資家に分配する不動産投資法のことをアセットシェアリング(小口化商品投資)といいます。

 

メリット

アセットシェアリングのメリットは、自分一人では購入が難しい好立地・高級物件への投資が可能になります。
大体1口100万円程度から出資を行うことが可能です。
様々なリスクを他のオーナーと共有する不動産投資法であるため、低リスクである点もメリットの一つです。ただ、共有しているからといってリスクが０になることはないという点には注意が必要です。

リスク

アセットシェアリングの最大のデメリットは、金融機関の融資を受けることが出来ない点にあります。
不動産投資の特徴とも言える、融資を受けることによって得られるレバレッジ効果がありません。
よって出資金はすべて自己資金を用いる必要があり、不動産投資の特徴を生かせていないとも言えます。
また、出資額が少額の場合は得られる利益も少額になります。

まとめ

今回は不動産投資用物件の種類と違いについて解説してきました。
それぞれにメリット・デメリットがあり、リターンやリスクの違いもお分かりいただけたと思います。
今回は特徴的なアセットシェアリングという方法もご紹介しましたが、一般的には「区分か、一棟か」で悩まれる方が多いと思います。
具体的なメリット・デメリットはそれぞれありますが、1番大きな違いはやはり参入障壁です。
初めて不動産投資を検討されている方にとって、いきなり1億円前後のローンともなれば、最初の1歩が踏み出せない方も多いと思います。
シンプル考えれば、区分マンションの塊が一棟マンションです。笑
ローンが不安という方は、まず比較的取り組みやすい区分マンションから始めてみて、運用になれてきたら一棟マンションも検討してみる。というのが王道のようには思います。
是非このコラムを参考に、自分自身にあった運用方法を見つけてください。
弊社では個別に面談を行い、投資家様にあったプランをご紹介しております。
「不動産投資に興味があるけど細かいことが分からない……」
「自分はどれくらいのローンを組めるんだろう……」
などなど、コンサルタントが全てお答えいたしますのでお気軽にお問い合わせください。
是非、お待ちしております。

ライフコンサルティング事業部

染谷　雄太