投資用不動産の査定方法、収益還元法とは？ 

投資用不動産の査定方法、収益還元法とは？

投資用不動産の価格はどのように決められているのかご存じでしょうか。 

 

投資用不動産の査定にはいくつかの算出方法がありますが、投資用不動産の取得の際に最もよく使われるものが「収益還元法」と呼ばれる手法です。 

収益還元法とは、どのような計算をもとに不動産価格を算出する計算方法なのでしょうか。
今回は、不動産投資に役立つ収益還元法の概要と算出方法についてわかりやすく説明します。 

 

不動産価格算出の3つの方法 

1.収益還元法 

不動産がもつ収益性に着目した不動産価格の算出法です。
不動産が今後どれだけの収益を生み出すことができるのか、将来的に期待することができる収益をもとに不動産価格を算出します。 

2.原価法(積算法) 
同じ場所に再度同じ建物を建設するときにかかる費用を求めることを基本にした考え方です。
路線価や固定資産税評価額などをもとにして土地と建物の価格を算出し、そこに年月の経過による価値の低下を差し引いて、現在の不動産の価格を導き出します。 

3.取引事例比較法 

似た条件の不動産の取引事例を収集して比較を行い、対象物件の価格を算出する方法です。 

収益還元法の特徴 

投資用不動産の価格が適正かどうかを見極めることができる 

収益還元法で算出された価格は、収益価格と呼ばれます。
収益還元法は対象の不動産が将来的にどのくらい稼ぐ力をもっているのかを示すために有効な算出方法であり、不動産投資において最も重要な収益力を表すことができる査定方法です。
したがって、収益還元法を理解しておけば、投資用不動産を取得する際に物件価格が適正なものであるのかを見極める大切な判断基準の1つとなります。 

銀行融資を受ける際の目安として図れる

投資用不動産を取得する際には銀行から融資を受ける場合がほとんどであり、銀行からどのくらいの融資を受けることができるのかによって、用意すべき自己資金や投資することができる不動産は大きく変わってきます。 

銀行では、投資家の収入や勤務先等の情報だけでなく、投資物件の収益性についても判断したうえで融資額の決定を行います。
そのため、収益還元法を理解し、対象物件の収益性を示すことができれば銀行の融資依頼の際にも大いに役立てることができるのです。 

収益還元法の２つの算出方法

収益還元法には大きく【直接還元法】と【DCF法】の２つの算出方法があります。
それぞれの算出方法を見ていきましょう。 

1.直接還元法 

直接還元法は、DCF法に比べて簡易的に不動産価格を算出することができるため、よく利用されている算出法です。
直接還元法は1年間の純利益を還元利回りで割る計算方法で、以下の式で不動産価格（収益価格）を求めることができます。 

“計算式→不動産価格＝１年間の純利益÷還元利回り”

1年間の純利益とは、年間の家賃収入額から経費（管理費、固定資産税、修繕費、入居者募集の広告費等）を差し引いた金額です。
還元利回りとは、キャップレートとも呼ばれるもので、その投資物件から得ることのできる利回り（1年間の利益の割合）のことです。
還元利回りは、「1年間の純利益÷不動産価格×100」で求めることができますが、正確な還元利回りを算出することは難しいため、類似物件の取引事例を参考にするケースや不動産会社などが公表している地域ごとの利回りデータなどを活用するケースがほとんどです。 

家賃10万円、年間経費18万円、利回り5%の場合を例に考えると、年間純利益は10万円×12か月-18万円＝102万円となります。したがってこの場合の不動産価格は、102万円÷5％＝2,040万円となります。 

2.DCF法 

DCF法は、ディスカウントキャッシュフロー法の略で、不動産を所有している期間の純利益と、所有を終えて不動産を売却した際に得られる予想売却価格とを現在の価値に当てはめて計算し、その2つを合計することで不動産価格を算出するものです。DCF法の計算では、純利益と予想売却価格に空室や家賃を下げるなどのリスクを加味した割引率を使用します。 

計算式は、以下のようになります。 

“不動産価格＝年間純利益の現在価値の合計＋予想売却価格の現在価格”

まとめ

投資用不動産の査定に用いられることの多い収益還元法についてご説明しました。
収益還元法を理解しておくと投資用物件の収益性の見極めがしやすくなり、投資用物件を取得する際や売却する際に正しい金額での査定であるかどうかの判断にも役立てることができます。
また、銀行への融資依頼を行う際にも収益性を示すことで信頼性が高くなり、融資を受けられる割合が大きくなる可能性があります。難しそうに思える収益還元法の計算ですが、覚えておくと今後の不動産投資に必ず活用することができるでしょう。 

弊社でも無料相談を行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。 

ライフコンサルティング事業部
染谷雄太