区分マンションを運用する際の管理費と修繕積立金とは
不動産投資では、固定資産税や都市計画税、修繕費などの支出が発生します。収入から支出を引いて残った分が不動産所得となるため、どのような支出が発生するのか把握しておくことが大切です。
特に、区分マンションの運用で発生する支出として代表的な2つが管理費と修繕積立金です。
今回はこの二つの支出がどのような用途で使われているのかをご説明致します。
管理費
管理費とは、マンションの日常的な維持の部分にかかる費用になります。
毎月マンションの所有者から工面をして頂きます。
例として以下のような費用は管理費から支払われております。
・日常清掃費
・管理会社に支払う管理委託費
・物件のメンテナンス費用(エレベーターや消防設備の点検等)
・水道光熱費(廊下やエントランスホールなどの電気や清掃、植木の水やりに使う水等)
修繕積立金
修繕積立金とは、10～15年周期で実施される大規模修繕工事に備えるための費用になります。
こちらも管理費と同様、毎月マンションの所有者から工面をして頂きます。
例として、以下のような費用は修繕積立金から支払われております。
・外装や共用部分の修理
外壁や外廊下及び、タイルのつなぎ目などの補修の他、共有部分となるベランダや手すりの補修、塗装、床の防水、床のシート貼りなどが挙げられます。
駐車場設備の修理、セキュリティ設備、エレベーターなどの修理なども含まれます。
・外壁洗浄、塗装
外壁は雨や風の影響で、ホコリ、排気ガス、雨だれ等の汚れがどうしても付着してしまいます。
これらを置しておくと、外壁が劣化してしまう恐れがあり、建物の資産価値も下がってしまいます。
そして最悪の場合は、雨水が浸入し建物内部を劣化させてしまうこともあります。
このような事態を避けるために、定期的に外壁の洗浄を行い塗装面に関しては再度塗膜を剥がし塗装をし建物を本来の姿に戻します。
・防水工事
屋上やベランダからの漏水を防ぐための施工は塗装面とど同様に劣化します。
劣化してそのままにしてしまうと、雨漏りやく躯体の劣化に繋がります。
上記に記載している以外にも電気関係の設備や、基礎点検なども含まれます。
これらの二つの支払いは仮に空室になった場合でも発生します。金額としては物件によって変わります。
ただ、管理費や修繕積立金の金額が低ければいいというわけではありません。
適切な設定でなければ将来的に大規模修繕の実施が不可能となる可能性もあるため、中古区分マンションを購入する際は、しっかりと担当者に確認をしましょう。
まとめ
今回は区分マンションを運用していくにあたり非常に大事な管理費と修繕積立金のご説明をさせて頂きました。
上記のようにこの二つの支出には物件の資産価値を保つ事や、入居者様が過ごしやすい環境にする事で空室率を減らす等、
安心して運用をして頂くため非常に大事な支出になります。支出の用途をしっかりと理解して運用をしていきましょう。
今回の内容に関して、ご不明な点やご質問がありましたらお気軽にお問い合わせ下さい。
ライフコンサルティング事業部
小田野正義 
初めまして。ラクサスマネジメント株式会社の小田野正義と申します。
私は沢山の方々に不動産投資を通して、その人の人生をより豊かなものにして頂く為にお客様に寄り添った提案、サポートを心がけております。
休日は和食屋巡りやゴルフなどをしております。
不動産投資に関して知識がない方、既に運用をされている方、現状様々な方がいる中でその人のご状況、将来像に寄り添ってお話をさせて頂きますのでどんなご相談でもお気軽にお問い合せ下さい。
