利回りは高い方がいいの？高利回り物件の落とし穴

利回りは高い方がいいの？高利回り物件の落とし穴

物件の種類、立地、築年数、利回り、設備、管理状況…
みなさんは投資用不動産を探す際、こういったいくつかの項目を参考にすると思うのですが、その中でも利回りは物件の収益性が数値で表されるので、わかりやすい指標の一つではないでしょうか？

一般的に利回りとは投資額に対する収益率を示す値なので、高ければ高いほどいいのではと思ってしまいがちです。
しかし不動産投資においては単純に高い利回りだけを求めてしまうと、かえってリスクを伴う危険性もあるので注意が必要です。

そこで今回は不動産投資における高利回り物件の落とし穴とその理由についてみていきましょう。 

 

不動産投資における利回り

まず初めに不動産投資における利回りについてみていきましょう。
不動産投資において利回りの表し方は大きく分けて二つあります。一つは表面利回り（グロス利回り）、もう一つは実質利回り（ネット利回り）です。
表面利回りは計算方法が簡単でわかりやすいので広告などに掲載する際よく使われる一方、実質利回りは諸経費を含めたより現実的な計算方法として使い分けられています。 

・表面利回り　表面利回り(％)＝年間収入／購入金額×100 

・実質利回り　実質利回り(%)＝(年間収入―年間諸費用)／(購入金額＋購入時の諸経費)×100 

上記の計算式を見てもわかるように、どちらの計算方法も基本的には1年間の家賃収入に対して購入価格を控除した考え方をしているので、高い家賃で収入が多く、購入価格が安いほど利回りが高くなるといえます。

これだけを見ると家賃収入の多い物件を安くで持つことができるので一見いいような気もしますが… 

 

高利回り物件の落とし穴 

実際に利回りが高くなる要因がわかったところで、どのような場合で高い利回りに注意が必要になるのか見ていきましょう。 

周辺相場より家賃が高い場合 
不動産の賃料は一般に入居者をつけるために周辺家賃相場に合わせて適正な金額で設定されます。
なので、周辺の間取りや設備が同等な物件に比べて家賃が高く設定されている場合には安定した入居が見込めない可能性があるので注意が必要です。
収入を期待して高い家賃に設定した結果、後々空室に悩まされて家賃を大幅に下げる…
なんてことがないように、はじめから適正な家賃設定の物件を検討されることをお勧めします。 

また、適正賃料でもスペックの高い物件ほど利回りが高いとは限らないということにも注意が必要です。
というのも、一般的に不動産の価格は収益還元法（注1）によって賃料価格に紐づいて決められるので、賃料が高い物件ほど価格が高くなります。
なので一概には言えませんが、変動の大きい価格の影響で賃料が高いハイスペックな物件の方が、利回りが低くなる傾向にあります。 

※注1：収益還元法 
不動産が今後どれだけの収益を生み出すことができるのか、将来的に期待することができる収益をもとに不動産価格を算出する手法で、
投資用不動産を取得する際に最も多く使われている。直接還元法とDCF法の2種類の計算方法がある。 

 

売買価格が低い場合 
先述しましたが不動産は収益還元法によって賃料価格に紐づいて売買価格が決められるので、
通常周辺相場に比べて賃料が高い物件が相場より低い価格で取引されることは考えにくく、なにか他の理由があると考えられます。

相場より価格が低くなる理由としては次のようなものがあります。

・木造アパートなど建築コストが安い
・ユニットバス等設備のグレードが低い
・瑕疵物件や耐震基準に問題がある 

こういった物件は総じて取引される物件価格が周辺相場より低くなり、利回りが高くみえる傾向にあります。
このような物件はたとえ立地などが良くても賃貸ニーズが低くなるので空室リスクに注意が必要です。

また以下のデータが示すように、首都圏に比べて地方都市の方が物件の利回りが高くなる傾向にあります。
これは主に、地方は首都圏に比べて土地が安く物件価格が低く出るのに対して、賃料と価格に大きな差がないためであり、この傾向は物件と駅との距離に対しても同じことが言えます。
このような物件も都心部や駅近の物件に比べて賃貸ニーズが落ちるので空室リスクに注意が必要です。 

各地方の区分マンションの表面利回り(2022年1月) 

	首都圏	北海道	東海	関西	中国・四国	九州・沖縄
利回り	6.83%	11.0%	9.06%	8.00%	13.78%	9.82%

「収益物件市場動向マンスリーレポート」（2022年1月期）｜不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 ( https://www.kenbiya.com/img/press/pre2022-02-01.pdf ) より 

さらに築年数が古い物件も利回りが高くなる傾向にあります。
これも理由としては築年数が経つにつれ物件価格が低くなるのに対し、賃料は価格ほど変動しないためであり、
実際に都心部のワンルームマンションの平均利回りは新築で3％～４％、築浅物件で4～5％、築古物件で7∼10%だと言われています。
築年数が経っている物件は一見利回りが高い一方で、管理修繕費など新築時に比べてかかってくる経費も高くなるうえ、将来的な売却も新築物件に比べて難しくなるので注意が必要です。

このように不動産投資には、一見するだけでは気づきにくい利回りの落とし穴がいくつかあることがわかります。 

 

まとめ

 
今回実際に高利回り物件の落とし穴を理由とともに観て行きましたが、利回りは単純に家賃や物件価格といった要素だけではなく立地や築年数、設備、管理状況など様々な要素が絡み合った結果導き出されます。
なので今回私が最も皆様にお伝えしたいことは、 
利回りはあくまでも購入検討のための基準のひとつにしか過ぎない 
ということです。もちろん利回りが高いに越したことはないですが、本当に投資すべき物件は利回りだけでは表現しきれません。
例えば、駅近で立地のいい比較的新しくて設備のスペックも高い物件や、多少古くても立地の希少性が高く管理の行き届いた物件は、たとえ利回りが低くても長い目で見れば物件の資産価値が高く、かえって融資や出口戦略に有利に働くこともあります。
なのでみなさんが投資用不動産を探す際は、ぜひプロの方に相談したり、ご自身で物件の視察に伺うなどして利回りや他の条件を合わせた総合的な観点で検討されることをお勧めします。

弊社では不動産投資の基礎知識から応用まで、幅広い世代の方にご案内しておりますのでお気軽にご相談ください。 

ライフコンサルティング事業部
篠倉共晶