若いうちから始めよう！！不動産投資

若いうちから始めよう！！不動産投資

不動産投資は“第三者資本”と“時間”といった資源を活用しながら『年金・節税・保険・貯蓄』といった４つのメリットを効率的に受けられる運用商品です。
そのため、始められるのであればできるだけ早く始めた方がいいといわれているのですが、
運用を始めた当初は毎月の家賃収入がローンの返済に充てられて流れていくだけなので
なかなか4大メリットの実感を得にくいことでしょう。
なので特に20代で独身の方の中には“将来への備え”くらいにしか必要性を感じられず、
今じゃなくてもう少し生活に余裕が生まれてからでもいいんじゃないか、とせっかく始められるチャンスを先送りにしてしまう方もいらっしゃいます。 

 

そこで今回は実際に起こりうるライフイベントに対して不動産投資がもたらすメリットを具体的に考えていきましょう。

不動産投資で得られる4大メリット

・年金
不動産投資は不動産を第三者に貸し出すことで賃料収入が得られます。
特にマンション経営においては35年でローンが完済になるので、
ちょうど退職を迎えた老後のタイミングで家賃収入が直接入ってくるのでそちらを年金代わりとして活用することができます。

・節税 
不動産投資を始めた方は毎年確定申告をすることで、減価償却費や金利、諸費用などの経費を赤字計上することができ、帳簿上の給与所得を圧縮することができます。
その結果所得税の還付や住民税を軽減し手取り収入のUPにつなげることができます。

・保険
マンション経営は基本的に銀行のローンを活用します。
その際にセットでついてくるのが団体信用生命保険(団信)です。
団信が付くことで本人が死亡、高度障害状態になったときにローンの残債が全額保険会社によって弁済されます。
なのでその時点から家賃収入をご遺族に半永久資産として残すことができますし、
売却益をフルで受け取ることができるので死亡保障としても活用できます。 

・貯蓄
不動産投資では実需用の住宅とは違って、ローンの返済の大部分が第三者からの賃料収入によって行われます。
なので途中で売却した場合でもそれまでに第三者が返済してくれたローンの元本部分に関しては利益として考えることができます。

これから起こるライフイベント

それでは社会人以降で考えられるライフイベントについてみていきましょう。
社会人以降で考えられるライフイベントにはこういったものが考えられます。

・昇給/昇格
・親の介護/葬式
・結婚/出産 
・ご自身に何かあった時 
・退職/老後 

早速それぞれのライフイベントについて見てみましょう。

・昇給/昇格 (節税) 
企業に勤め続けるとほぼ必ず昇格を経験すると思います。
むしろ給与や役職を上げるため、積極的に昇格を狙われる方が多いことでしょう。
その際に直面することが“税金高い問題”です。

我々が生きている日本では累進課税が採用されており、給与所得額が高い人ほど掛けられる税率が高くなります。

例えば将来、晴れて部長に昇格して年収1000万円稼いだとしましょう。
日本で年収1000万円の方が支払う税金は所得税だけでも年間約80万円。
住民税や社会保険料等を含めると手取り額は約700万円と、その約３割を税金で引かれてしまいます。
また年収600万円の人でも税金や保険料諸々を引くと手取りが約450万円と言われており年収の4分の１が税金などで引かれてしまいます。

なので現時点ではなかなか節税の効果を実感できないとしても、
早いうちから近い将来の昇格・昇給に備えて不動産を使ってしっかり節税をすることは得策と言えるでしょう。
また、不動産投資における節税効果は減価償却費がその多くを占めるので、
入社して年次の浅い方は将来の昇格に合わせて、償却期間が長くとれる新築や築浅物件で運用するなど持ち方を工夫するといいでしょう。

・親の介護/葬式(貯蓄) 
続いてはあまり考えたくないことだと思いますが、ご両親の介護・葬式です。
ご兄弟の有無などの家族構成にもよりますが、これも将来必ず必要となるお金です。
厚生労働省が出している最新の統計によると、令和元年時点で日本人の第一子出産時の平均年齢は男性で32.8歳、女性で30.7歳。
それに対して日本人の平均寿命が2021年時点男性で81.47歳、女性で87.57歳なので、この平均値のみで考えるとおおよそ自分が50代の時に親が亡くなる計算です。
それではその時、他にどんなライフイベントがあるでしょうか？

勘のいい方はすぐに分かると思いますが、30歳の時に生んだ第一子が大学を卒業し独り立ちするタイミングになります。

つまり、“子供の養育費を払い終えるタイミング”と“親の介護や葬式を迎えるタイミング”は入れ替わるようにやってくるのです。
ましてや第二子、第三子ともなるとほぼ同時にかかってきてもおかしくはありません。

それでは実際親の介護や葬式にどれくらいのお金がかかるのでしょうか？

まずは介護から見ていきましょう。 

生命保険文化センターが出している統計によると要介護状態となった場合の月々必要な賃金は平均で18.0万円(平成21年度)、
それに対して平均介護期間は45.5カ月(平成19年度)なので一人当たりおよそ819万円かかる計算になります。

また葬式にかかるお金は『岡崎充輝著　図解 知らないとヤバイお金の話P36』によると一人当たりの葬儀費用、お墓関連費用併せて約522万円といわれています。
なので両親二人の介護と葬式を合わせると約2500万円かかる計算になります。 

意外とかかると思われた方いらっしゃると思いますがこれが現実です。
特に親の介護や葬式はタイミングを予測することはできません。

急に必要になる出費に備えて、若いうちから負担少なく運用できる不動産投資を始めることは重要だといえます。

・結婚/出産(貯蓄) 
これも一般的には多くの人が経験するライフイベントの一つでしょう。
近年、晩婚化や生涯未婚率が上がってきているので必ず全員に当てはまる話ではないと思いますが、
どちらにせよ資金の面で結婚できる可能性を残しておくことは重要だといえます。 

実際、結婚にどんなお金がどれくらいかかるのでしょうか。
リクルートブライダル総研『ゼクシィ結婚トレンド調査2021首都圏』によると以下のものが挙げられます。 

披露宴代(323.6万円) 

結納式費用(19.14万円) 

両家顔合わせ費用(6.9万円) 

婚約指輪(38.6万円) 

結婚指輪(27万円) 

新婚旅行代(30.5万円)など 

合わせて平均で約393.4万円かかります。
それに対してご祝儀の平均が176.8万円なので、
親族からの援助がない場合だと結婚に一人当たり約100万円もかかる計算になります。

また結婚した後次に考えられることはなんでしょうか。
そう、出産です。

詳細は弊社不動産コラム「子供が生まれるとどんなお金がどれくらい必要？」(2023.1.25) にて触れられているので割愛しますが、
一般的に子供の養育費・教育費は一人当たり約3000万円かかるといわれております。
これに関しては子供が大学を卒業して就職するまで約20年かけてかかってくるものなので一気にかかってくるものではありません。
しかし、出産や子育て、学費など都度都度で数十万～数百万円の大きな出費がかかる場面は必ずやってきます。

そういった数十万～数百万円の出費備えてなるべく早いタイミングから不動産投資を始めて、貯蓄性を活かして売却益を得やすくすることは重要だといえます。 

・ご自身に何かあった時(保険) 
これは自分が死んでしまったり、高度障害を負ってしまったりした後のことなので、なかなかご自身で実感を得ることは難しいでしょう。
どちらかというと万が一の際にまわりの方が不動産の保険の効果を実感するお話になります。

それではどれくらいの効果があるのでしょうか。
分かりやすい事例が“自分が結婚して、子育て真っ只中で自分に万が一のことがあった時“でしょう。
残されたご家族は自分の生活費だけでなく、前述した通り子育て一人当たりに約3000万円を働きながら払わないといけません。
さらに自分が一人っ子だった場合に残された親の介護や葬式はどうなるでしょうか…

そういった万が一のために多くのみなさんは生命保険に入るわけですが、万が一のためだけに高い保険料を支払い続けるのはもったいなく感じることでしょう。 

もし不動産投資をしていればご自身の資産形成や節税の効果を得ながら、
万が一の際に一軒当たり約2.3000万円の資産もしくは毎月10万円ほどの半永久収入が得られるので、
もし始められるのなら同額の生命保険に入るより不動産投資を始めた方がお得だといえます。

・退職/老後(年金) 
最もイメージしやすい不動産投資のメリットといえばこれでしょう。
若い世代のみなさんは“年金2000万円問題”という言葉を1度は耳にしたことがあると思います。
改めて年金2000万円問題とは、令和元年に金融庁が公表した報告書『高齢社会における資産形成・管理（金融審議会 市場ワーキング・グループ）』の中で、「老後30年間で約2000万円が不足する」との試算が示され物議を醸した問題のことです。
実際に夫が65歳以上、妻が60歳以上の高齢夫婦無職世帯をモデル世帯とした場合、
毎月の収入20万9198円に対して支出26万3718円と毎月約5.5万円の赤字が発生し、20〜30年間で不足する生活費は約1320〜1980万円に上ると試算されました。 

ではこの数字は実際どんなものなのでしょうか。

生命保険文化センターが行った『生活保障に関する調査（令和元年度）』の調査によると、
「夫婦2人で老後生活を送る上で最低限必要な日常生活費」は月額平均22.1万円。
さらに、「夫婦2人でゆとりある老後生活」を送るには、最低日常生活費よりも14万円上乗せした月額平均36.1万円が必要とあります。
一方それに対して老後にもらえる年金は、
令和4年度の国民年金月額は6万4816円（満額）、厚生年金（夫婦2人分の老齢基礎年金を含む標準的な年金額）の支給額は月21万9593円なので、一般的なサラリーマンの方は老後毎月約28万円年金を受け取ることができる計算です。

なので貯蓄を何もせずに老後を迎えたとしても必要最低限の生活は年金だけでできるかもしれませんが、ゆとりのある生活を送るには毎月8万ほど赤字になってしまいます。 

老後のこの受給額は今後下がっていく可能性が高いことや、寿命が今後もどんどん伸びていくことを考えると、
ローンを完済し毎月10万円ほどの半永久収入が得られる不動産投資を退職に合わせて早いうちから始めておいて損はないでしょう。

まとめ

 

今回は不動産投資のメリットを具体的な数字を交えて紹介してきました。
不動産投資は運用の性質上、始めてすぐに目に見えるようなメリットを受けられるわけではありません。
しかし実際に具体的な数字を見てみると不動産を持つことで将来受けられるメリットはかなり大きいことが今回ご想像いただけたかと思います。 

そして不動産投資は時間を味方にする運用商品なので始められるなら早く始めた方がいいと断言します。 

みなさんも将来の安心を早く手に入れるためにも生活に負担ない範囲で始めてみませんか？ 

弊社では不動産投資の基礎知識から応用まで幅広い世代の方に活用しご案内しております。
実際個別に合わせた不動産投資のプランやシミュレーションの作成も行っておりますのでまずはお気軽にご相談ください。 

ライフコンサルティング事業部
篠倉共晶