不動産投資における利回りとその目安、高利回りの危険性
不動産投資に限らず投資商品を購入する際、多くの方が１つの指標として捉えているのが「利回り」です。
利回りには、大きく分類すると「表面利回り」と「実質利回り」の２つがあります。
不動産会社から公表されているものは、多くの場合「表面利回り」です。
この表面利回り数値は、どのように算出されているのか。
また、実質利回りとの具体的な違いは何なのか。
こちらの記事では、表面利回りの目安や、その数値に潜む落とし穴についてご紹介します。
表面利回りとは
表面利回りは、年間家賃収入を物件の購入価格で割った数値です。
計算式は
表面利回り＝年間家賃収入÷物件購入価格×100
となります。
表面利回りは、「グロス利回り」などと呼ばれることもあります。
不動産販売業者が投資用不動産を紹介する際には、一般的にこの表面利回りが使われていることが多いです。
この表面利回りは、購入を検討する不動産の大まかな状態を捉えるには、目安にできる数値になります。
しかし、家賃の変動や、投資用不動産を運営していくにあたって、
他にかかってくる経費が盛り込まれているわけではない点は注意が必要です。
実質利回りとは
利回りには表面利回りのほかに「実質利回り」という指標があります。
実質利回りは、「ネット利回り」とも呼ばれています。
計算式は
実質利回り=(年間家賃収入-必要運用経費)÷(物件購入価格+物件購入時費用)×100
となります。
表面利回りの時の式と比べて、分子には必要運営経費・分母には物件購入時費用が入ってきます。
なお、必要運営経費には固定資産税・都市計画税など、税金や物件の修繕積立金・管理費が含まれています。
また、物件購入時費用には、不動産取得税・仲介手数料・登録免許税・印紙代・司法書士手数料などの諸費用が含まれます。
計算式からご理解いただけると思いますが、実質利回りは、表面利回りと比べた時に、
分母は必ず大きくなり、分子は必ず小さくなります。
そのため表面利回り＞実質利回りとなります。
利回りだけにとらわれない物件選び
弊社がご紹介しているような首都圏ワンルームマンションの表面利回りは平均4%前後になります。
これに対し、地方の物件や築古物件になると表面利回り自体は高くなっていきます。
ただ表面利回りは、単に年間家賃収入を物件購入価格で割っただけの指標なので他の要素はまったく考慮されていません。
ここで注意しておきたいのは、利回りだけではなく、空室のリスクも加味して物件を選定するということです。
当然のことながら、空室となってしまうと利回りは0％となってしまいます。
首都圏の利回りが地方などと比べて低めになっているのは、物件価格がそういったエリアと比較した時高くなることが要因になります。
それに対して地方は、賃貸需要が高く空室のリスクが比較的低くなります。
不動産投資の成功のためには、利回りだけに捉われないエリア・物件の選定が重要となることがわかります。
まとめ
今回は不動産投資における利回りについてご紹介させていただきました。
投資をする際において利回りは一つの目安となりますが、不動産投資においては表面利回りだけにとらわれてしまうと、
失敗のリスクは高くなります。
なぜなら利回りが特別高くなる理由が存在するからです。
どのような物件をどういったプランで持つと失敗の可能性が低くなるのか、
自分ならどういった運用を行えるのか、
少しでも気になった方は弊社ホームページよりお気軽にお問合せください。
ライフコンサルティング事業部
市川陸
東京都足立区出身。
小学校からサッカーを始め、中学校では関東大会、高校では都大会に出場。大学は日本体育大学に進学し、フットサルに打ち込む。
年齢関係なく自分の力で稼ぐことのできる会社で働きたいと言う思いでラクサスマネジメント株式会社に入社。新卒入社なので経験や知識のない状態からのスタートにはなるが日々新しいことにチャレンジして成長しながら営業活動を行なっている。
趣味はスノーボードやフットサル、漫画鑑賞をすること。
