【借りる力の活用】

本日は、銀行融資の活用が最大の運用特性とも言える不動産投資について、いかに日本市場の特性と「借りる力（≒信用力）」を活用し将来に備えるかについてお話し、より多くの方に不動産投資にご関心を持っていただき皆様の将来の備えとなればと存じます。

１　大前提として

　　現在は様々な世界情勢（ウクライナ紛争～ガザ紛争）を受け、需要が高まったディマンドプルインフレではなく供給量の低下に起因するコストプッシュインフレ及び円安が継続を続けている経済状況であり、リーマンショック期に不動産運用を始められた方の多くはインフレ対策をはじめ様々な恩恵を受けているのではないでしょうか。
　ここで、インフレ対策の代表格でも現物資産と金融資産の違いについて振り返ります。

　物価上昇と円安を受けて国外投資家やインバウンドによる需要に連動し日本における不動産の価値は上昇していることに併せ、２０２４年１月１日時点の公示地価によると全国の全用途平均で前年比２．３％と３年連続で上昇し、３３年ぶり（バブル期以来）の伸び率であり、コロナ禍の収束により店舗やオフィス需要を高まっており、相乗効果で不動産の価値を押し上げています。
　この前提に立てば、資産運用における不動産を無視することは無理があるでしょう。

２　日本市場の特性

　　それでもなお一定数の方が不動産投資を身近に感じられない理由は日本人の文化形成上（島国特性・歴史背景・心理学・貯金文化）、致し方ないことであると以前ご説明しましたが、日本市場の特性の観点で不動産投資を考察するとどうでしょうか。日本市場における不動産投資の最たる利点は、銀行融資における低い金利（概ね２％前後）を活用し、賃貸利回り（都市部であれば４～５％）との差額をリターンとして享受できる点です。
　国内の不動産投資における融資額は８０～９０％、場合によっては１００％融資も可能であり、世界でも非常に稀であり、最小限の自己投資でスタートが可能です。
金利と利回りの差額のリターンを簡素化し表現すると下記の通りです。

（一例）不動産投資の収益性

（管理維持費等省略し、仕組みの表現を簡素化しています。）
　不動産投資用ローンにおける短期プライムレートが低金利で水準する限り国内における不動産投資は立地・管理会社・営業担当さえお間違いなければ極めて堅い運用となり得ます。

３　借りる力の活用（ローンに対する意識改革）

　結論を声を大にして申しますと「投資のための借金は良い借金だ」です。
　普段一切使っていない「信用力」に働かせることにより、銀行融資を活用しない金融資産の積立投資と比較した場合、多くが不動産投資に分があることが下記の通り言えます。


　　　　　（管理維持費等省略し、仕組みの表現を簡素化しています。）

　
　また返済を行っている間については団体信用生命保険の効果や確定申告における損益通算により節税効果も期待できます。不動産投資は、運用する額は確かに大きくはなりますが普段全く活用していない信用力をローン期間働かせることにより、自己負担少なく多くの利点を享受できます。
　一方、銀行融資を受けるためには当然信用力が必要です。
　安定的に収入が見込めるか、勤続年数、年齢、お勤め先の企業規模や個人ごとのお金回りの状況など様々な切り口で審査が行われます。よって、まずは不動産投資の利点がご自身の将来に何か役立つ可能性があるのであれば、まずはご自身の信用力、借りる力に関し不動産会社を通じ一度確認してみるのも、将来に備える大きな一歩と言えます。

４　まとめ

本日は「借りる力の活用」と題して、

①　インフレにおける現物資産、特に不動産の価値

②　日本市場の特性を活用し利益を享受できる不動産投資

③　銀行融資を最大限活用できる唯一無二の不動産投資

　についてお話しました。
　人の人生は当然ながら有限です。将来のことも予測はつきません。
　ただし、高齢化・少子化の一途を辿ることはほぼ不可避の日本において間違いなく伸び続ける平均寿命を鑑みたとき、何の不安もなく６５歳以降の年金生活を迎えられる方はいるのでしょうか。

そのような問題認識から多くの方が資産運用を始めておりますが、日本の経済的特性にマッチングしながら長い歴史を刻んできた不動産投資は今後も安定的に運用者を支える資産と言えるでしょう。是非ともこの機会に普段活用することのない「信用力」に働かせて将来に備えてみてはいかがでしょうか。

なお、この信用力は年次を重ねれば当然増しますが、それ以上に年齢で失う比率の方が圧倒的に大きいため、少しでもご関心いただければ機会損失を生む前にまずは弊社にご連絡を。

ラクサスマネジメント株式会社　ライフコンサルティング事業部
シニアコンサルタント　奥元　幸治