本日は、皆さんが本当に備えるべき老後の対策の基盤となる日本の将来についてお話し投資用不動産の有用性をお伝えします。
まず、前提となる時代設定ですが、不動産投資で活用する銀行融資期間が３５年であり年金受給開始前にローン完済を狙う運用方針が主のため、今から概ね３５年後の２０６０年代を軸に話を進めます。
大切なことは現在の日本における老後と自分自身が迎える老後の違いを正しく認識し準備することです。
１ ２０６０年代の日本の現状
まず、老後の生活保障の基礎となる国家予算の多くが税金によって賄われるため、税収額の基礎となる２０６０年代の人口についてお話します。
２０６０年代の日本の総人口は約８０００万人であり、たった３５年間で約４０００万人の人口を失うこととなります。これは８０年前の第２次世界大戦の日本の戦争犠牲者２１２万人の約１８倍、２０１１年の東日本大震災の２．２万人の約１８１８倍にも上ります。
総人口がこれだけ減少すると、１人当たりの納税額に大きな影響を与えます。
２０２５年段階では、前期・後期老齢人口、年少人口とそれらを支える生産年齢人口比率は概ね６対４ですが、２０６０年には５対５となり、１人で１人を支える時代となります。一方、社会保障給付を増やすため税収は増加することとなり、２０１６年にはＧＤＰ比１５．２％であった納税額は、２０６０年には２２．８％にまで膨張し、国民は納税するために働き、国は納税させるために国を運用する、そんな時代となります。
これだけの超高齢化社会となるため、国内景気や経済成長への期待も希薄であり、国民一人当たりのあらゆる負担は、今見聞きする老後のそれとは比較にならない程厳しい状況と言えます。（引用「内閣府」）
２ ２０６０年代の老後の人生の実態
基礎となる人口推移も元に、４０年の時間が社会や文化をどう変化させるでしょうか。
４０年前の１９８５年と言えば昭和６０年。この４０年間でインターネットの普及を始め人々を取り巻く環境は大きく様変わりしました。医療の発達や食文化の変化、生活環境の改善により日本人の平均寿命は、１９８０年代で男性７４歳、女性は７９歳でしたが、現在は男性８１歳、女性は８７歳となり文化・科学の発達に比例し人生１００年時代とも言われるようになりました。
一方、伸び続ける寿命の弊害として、老後の医療費・介護費の負担額も増加しており、国家単位で介護費用の推移を見ると、２０００年には３．６兆円でしたが、２０２４年には１１兆円を超え、個人負担も併せて増加しており、金銭的な問題だけでなく老人を直接的に支える家族負担も、核家族の一般化により４０年前とは比較にならない程痛みとして増しています。
では、備えるべき２０６０年代の日本における平均寿命と言いますと男性８４歳、女性に至っては９０歳を超えると言われ、これら伸び続ける寿命と増え続ける出費に対応するために重要なのは資産寿命の延長です。（引用「内閣府」）
３ 資産寿命の延長と定年延長を始めとする高齢期の就労
資産寿命とは老後の生活を営んでいくためにあたってこれまでに形成してきた資産が尽きるまでの期間であり、前述した平均寿命の延び、医療費・介護費用の増加、現役生活における納税額の増加と老後の社会保障の低迷に対応するため如何に現役生活中に資産形成を進めるか、と如何に働き続けるかが重要です。
定年後も働く人の割合は６割を超え、転職サイトには６０代に特化した転職サイトも存在し、そこには清掃員、軽作業スタッフ、ドライバー、警備員など主に労働力としての職が並びます。
勤労の喜びや社会との繋がりを継続する理由が定年後も働く理由の第一位で６０％ですが、自分や家族の生活資金のためが５７％とほぼ僅差で第二位です。定年後も働き続ける利点も当然ありますが、社会に出て４０年間勤め上げ、更に労働することは避けられるならば避けたい、そんな声が大半です。（引用「Ｒｅライフ．ｎｅｔ」）
４ 老後のリスク対処に一石を投じる不動産投資
老後のリスクをまとめると、健康と社会保障と資産となりますが、健康を除くリスクに幅広く対処できるのが投資用不動産の強みです。
① 現役生活中の税金対策
増え続ける税金に対し確定申告における損益通算の活用により、ただただ支払うだけの税金を自分自身の資産形成に活用することができます。給与天引きのため日頃納税額に対し負担感を持つ方は少ないかと思いますが、これが毎年１２月に税務署へ一括払いでしたらどうでしょう。一括払いと分かっているため所得税・住民税が数百万となってもお支払いいただけるかと思いますが「なんか勿体ない」と感じませんか。支払っている税金額は同じですので、納めるだけの税金から税金に働かせる活税にシフトすることが有用です。
② 年金受給額の減少と老後の医療費・介護費増加への対策
２０２４年現在においても６５歳以降も就労する方が半数以上であり、その多くが生活費のため働いているのが現状ですが、そんな折毎月固定収入があれば幾分生活が楽になるのは皆さんご理解いただけるかと思います。ノーリスクでそんな老後が手に入るなら全員不動産投資を始めるかと思いますので、大切なことは不動産投資のリスクを知ることと、ご自身に見合った運用であるか判断することが大切です。
リスクを老後に先送りにするか、現役中にリスクを許容するか。
経済力、体力、時間、あらゆる面において力と可能性のある現役中に一定のリスクを許容し老後に備えることが２０６０年代の日本を力強く生き抜くには必要ではないでしょうか。
③ 老後の固定費軽減の選択肢としての不動産投資
目減りする年金受給額の内、マイホームをお持ちでない方の多くが家賃に多くを割きます。現役生活中、賃貸で生活した方が引退後に投資用として購入した物件にお住まいになる選択肢を持つことも可能です。
晩婚化、独身率が伸び、夢のマイホームという言葉も聞かなくなった現代において将来の住まいとして可能性も持てるのは投資用不動産のおもしろさでもあります。
流動性の低い運用ではありますが、運用の融通性は有り、先行きの見えない将来に選択肢をテーブルに残す意味でも不動産投資は有用です。
５ まとめ
本日は現在の老後と２０６０年代の日本の推移を比較し、投資用不動産の有用性についてお話しましたが、国家運用の根本たる人口が失われることは確実視できるため、過去の歴史（戦争・災害）に学んでもリアルアセットの最たる不動産を資産として持つ強みはご理解いただけるのではないでしょうか。重要なことは、どこまでリスクを許容できるかです。
そのためには一度ご検討いただくことがベストでありますから、ご関心いただければ弊社までご連絡いただければ価値ある時間をご提供します。
それでは、本年も引き続きよろしくお願いいたします。
ラクサスマネジメント株式会社 ライフコンサルティング事業部
シニアコンサルタント 奥元 幸治
愛媛県出身。
令和4年まで陸上自衛官として勤め上げた。
超実力主義な評価制度のラクサスマネジメントでチャレンジしてみたいと感じ、
投資用不動産営業に転身。
将来的には地方議員・国会議員として、全身全霊で国・故郷へ恩返しをしたい。
