不動産投資ローンの繰り上げ返済について

今回のコラムでは不動産投資における繰り上げ返済について詳しくご説明いたします。

そもそも繰り上げ返済とは毎月のローン返済額よりも多くの金額を返済することを差します。
月々の返済額の内訳として金利と元本に分かれますが繰り上げ返済の場合はその全てが元本に充当されます。

繰り上げ返済をするべきかどうかはよく取り上げられる問題ですがメリットもある一方でデメリットもありますので一概に繰り上げ返済をするべきかは状況に応じて適切に判断するべきです。

このコラムではメリット、デメリットや繰り上げ返済の種類などについて解説していくのでご自身が繰り上げ返済を検討する際の参考にしていただければと思います。

繰り上げ返済のメリット

 

金利上昇リスク

不動産投資において融資を受ける金融機関は基本的には変動金利を採用しています。

つまり金利の変動が起こりえる可能性があります。

現在は日銀のマイナス金利政策により超低金利時代が続いておりますが、この水準がこの先どうなるのかは誰も知りえません。

借入額が多い状態で金利の上昇が起きれば収支の悪化に繋がります。

仮に2500万円の物件を金利2.5％、借入期間35年で行った場合には、毎月の返済額は8万9373円ですが、仮に金利が0.5％上昇すれば月の返済は9万6212円となり、6839円も増えます。

低金利の間に積極的に繰り上げ返済を行うことで将来的な金利上昇リスクに備えられます。

 

繰り上げ返済そのものにリスクがない

金利が低いので繰り上げ返済を行うのであれば、その資金を他の運用にという方もいらっしゃいますが、短期投資はリスクもその分高いです。

かつ、株式投資などは投資で得られた利益に対して課税されますが繰り上げに税金はかかりません。(NISAなど一部非課税制度除く)

繰り上げ返済を行うこと自体のリスクはないですし、必ず支払いの利息は軽減されます。

 

キャッシュフローの改善

繰り上げ返済を行うことで借入額が減るので早期完済や収支改善が図れます。

具体的な内容は後述する“繰り上げ返済の種類”にて解説致します。

繰り上げ返済のデメリット

 

繰り上げ返済手数料

金融機関によっては繰り上げ返済を行う際に繰り上げ返済手数料が発生します。

この金額は金融機関によって変わってくるもので、返済をする都度に決められた金額なのか、返済する金額に対しての数％であったり、ご自身の融資を受けている金融機関ではどのような形になっているのかは事前に確認が必要です。

 

手元資金が減る

繰り上げ返済を積極的に行うことは良いことですが、それが原因で手元に最低限のお金しか残っていない場合、不測の事態が起きた際に対応がとれなくなる可能性が高まります。

特に中古物件である程度築年が経っているものを所有している場合にはエアコン、給湯器、ガスコンロなどの設備交換で突発的な支出が考えられますのでご自身の手元資金と相談しながら行いましょう。

 

低金利で借入をしている場合の効果が薄い

ローン金利が低い場合には利息の軽減効果そのものが薄くなる為、場合によっては別の投資に資金を充てたり、手元に残しておく方がいいこともあります。

繰り上げ返済の種類について

さて、ここまで繰り上げ返済のメリットとデメリットについて述べてきました。

ここからは繰り上げ返済の種類について解説致します。

 

期間短縮型

期間短縮型とは繰り上げ返済を行うことで元本が減った分、借入している期間(年数)そのものを減らすという手法です。

期間をどれだけ短縮できるかは購入時の借入金額、繰り上げ返済金額、その時期によって異なります。

こちらの手法では早期完済がしやすいといった点が最大のメリットになります。

 

返済額軽減型

返済額軽減型とは先程の期間短縮と異なり、借入期間はそのまま変えずに、毎月の返済額を減らすという手法です。

こちらの手法では毎月のキャッシュフローが繰り上げ返済を行う度に良くなるので、手元資金を増やしながら運用ができ、突発的な支出にも対応しやすいのがメリットです

まとめ

投資用物件の繰り上げ返済には利息の支払い分を軽減でき、総支出を抑えられ、早期完済やキャッシュフローの改善などに有効です。

ですが、物件の買い増しなど規模を拡大していきたい場合には手元資金がある方が有利なケースもあるので注意が必要です。

当社ではお客様のライフスタイルに合わせて購入後のサポートも行っておりますので、“これからマンション経営を検討する“　”物件の買い増しをするべきなのか”などお悩みがございましたらお気軽にご相談ください！！