不動産投資ローンの変動金利・固定金利の違いは？？

不動産投資の特性として、金融機関から融資を受けることにより自己資金以上の投資ができるといった点があります。一般的には金融機関のローンを活用して行う不動産投資ですが、そこで気になるのが「金利」です。
金利には固定金利と変動金利があり、どちらがいいのか迷う方も多いと思います。
今回はそもそも不動産投資ローンとは何なのか、固定金利と変動金利それぞれの特性やメリット・デメリットなどについて解説していきます。

そもそも不動産投資ローンってなに？？

不動産投資ローンは投資用の物件購入にのみ利用できる融資です。

自分が住む家を買うための融資よりも、属性や物件の価値などが重視される特性があります。

住宅ローンとの違い

不動産投資ローンはあくまでも投資物件を購入する目的で利用するものです。
住宅ローンは、純粋な不動産投資物件には利用することはできません。
自分がその投資物件の一部屋などに住む場合に限り、面積案分で利用できます。

そして、住宅ローンが固定金利であることが多いのに比べ、不動産投資ローンの約9割は変動金利です。

また、不動産投資ローンは一般に、住宅ローンよりも審査基準が厳しくなります。
不動産投資は、「大家業という事業」です。そのため「事業の信頼性」が非常に重視されます。
そして「事業」であるからには、その事業に耐えられるだけの経済的信用が借主個人にあるのかどうかも、重視される傾向にあります。これは、いわゆる「属性」の重視というものです。

 

固定金利と変動金利の違い

金利が変わらない固定金利

固定金利というのは、金利の変動がなく、融資を受けた時点の金利が返済まで続くものです。
中には最初の数年間が固定で、後から変動に切り替わるタイプの物もあります。
固定金利のメリットは、返済額が一定しているために事業計画が立てやすく、リスクが少ないことがあげられます。
デメリットとしては、大きく金利が下がった場合、高い金利で返済を続けなければいけなくなります。
ただ、現在の金利状況であればこれ以上金利が下がる可能性は低く、メリットの部分が大きな時期であるといえます。

金利が変わる変動金利

変動金利は、長期金利の変動によって金利の見直しが行われるものです。
ただ、それも1.25倍ルールのセーフティネットがありますので、来月からいきなり数倍になりましたというような、状況になることはほぼあり得ません。
長期にわたりジリジリと金利が上昇し、返済金額が増えていく可能性は100％無いとはいえませんが、固定金利より金利が低く設定されることが多く、不動産投資の融資ではこちらが一般的です。

5年ルールと1.25倍ルール
月々の返済は5年で見直されるのが一般的で、その変更の際も、前の返済額の1.25倍を超えてはいけないというルールがあります。
そのため、現時点で変動金利を選ぶことが、深刻なリスクを生み出す可能性は少ないと言えます。

金利上昇リスクよる利回りへの影響

金利が変動すれば、当然月々の返済額が増えますので、当初想定した利回りで計算していたキャッシュフローは悪化する可能性はゼロではありません。しかし、金利が上がるということは、経済状況が非常にいい時期であり、地価の上昇により物件価値が上がり、売却により利益が出せる可能性あります。
また、大家業を継続する場合でも、賃料の値上げなどもしやすい状況が生まれていると言えます。

まとめ

金融機関から融資を受け運用していく不動産投資では、「金利」は重要な要因になります。
月々のローン返済額は不動産投資のキャッシュフロー計画に大きく関わりが出てくるものです。
金融機関の選定や金利の交渉などが重要と分かっていても、いざ自分で行うとなると不安が出てくると思います。
そのような時は不動産業者がパートナーになってくれます。

実際の金利は投資家の属性に大きく左右されるので、まずは信頼できるパートナーを見つけ相談してみましょう。
弊社ではオンライン上でも金融機関の選定から細かい物件など、個別でのご相談を受けています。

「不動産投資を始めたいけど、融資の不安が……」という方は、まずはお気軽に弊社オンライン面談をご利用ください。

 

 

ライフコンサルティング事業部　染谷　雄太