【投資用マンションとマイホーム、どちらを先に買う？】

本日は皆さまから非常によくご相談いただく、投資用マンションとマイホームどちらも持ちたいけど、どちらを先に購入するべきかというトピックについて触れたいと思います。

 

【そもそも不動産投資ローンと住宅ローンの違いとは？】

不動産投資ローンと住宅ローンは、不動産購入のために金融機関から受ける融資であるという点では同じようなものに思えますが、対象物件が投資用であるか、居住用であるかという点で異なります。

 

不動産投資ローンはマンション経営やアパート経営という事業に対して金融機関から受ける融資で、住宅ローンは自分や家族が暮らすための物件を購入する際に受ける融資です。
このふたつのローンには、借入目的以外にもいろいろな違いがありますので、詳しくご説明します。

 

不動産投資ローン

不動産投資ローンは、不動産投資で収益を得るために組むローンです。

貸付額が多いことに加え、計画通りに家賃収入が入るとは限らないという投資ならではのリスクがあるため、１.５％～４.５％と金利が高めになっています。

不動産投資ローンの場合、返済原資は毎月の家賃収入です。収益用不動産のためのローンである不動産投資ローンでは、賃貸経営によって入居者から得られる家賃収入から返済原資を捻出します。

そして審査内容ですが不動産投資ローンの場合、個人の年収や職業以外に、事業としての計画性や収益性も審査の対象となります。そのため、金融機関がその物件をどのように評価するかが審査に大きく影響します。

 

住宅ローン

住宅ローンは、自宅の購入や増改築に充てるためのローンです。借り入れする本人が居住する自宅にかける費用を補填することを目的とします。

居住用の住宅には事業性がなく、融資を行う金融機関側にとってリスクが少ないため、

金利は０.５％～２.０％と低めに設定されています。

住宅ローンの返済原資は、一般的には毎月の給与収入です。住宅用のローンである住宅ローンでは、個人の労働による収入から返済原資を捻出します。

また審査内容ですが、住宅ローンは本人が住む家を買うための融資なので、本人の年収、勤務先、勤続年数、資産状況、借り入れ状況などの属性を総合し、返済能力があるかどうかが審査されます。一定の収入があり無理のない返済プランが立てられるのであれば、基本的に審査に通らないということはないでしょう。

 

【投資用マンションとマイホーム、どちらを先に買う？】

投資物件とマイホームのどちらを先に購入するかと考えた場合、先に不動産投資ローンで投資物件を購入してから、住宅ローンでマイホームの購入をする、という順番がおすすめです。

 

住宅ローンを先に組むデメリットとして、住宅ローンが負債になる点が挙げられます。不動産投資ローンを組むときに、住宅ローンは自宅から収益が上がるわけではないため単純な既存借入と見なされやすくなります。後から不動産投資ローンを組もうと考えても「既存借入額が大きいため、これ以上借りることが出来ない」という状況になってしまった時に、対応が難しくなる可能性があります。

 

ですが、すでにマイホームを購入して住宅ローンを組んでいる場合でも、不動産投資ローンを組むことはできます。住宅ローンは本人の返済能力、不動産投資ローンの物件の返済能力が問われる別物だからです。ただしその場合、本来不動産投資ローンで受けられる融資額から住宅ローンの残額分が減額されます。不動産投資を先に始めた場合、家賃収入を給与と合算し住宅ローンの審査を受けられるので優位になる場合もあります。

ただし、注意点があります。投資用マンションの借り入れがあっても、住宅金融支援機構が設定する返済負担率の基準さえクリアしていれば融資を引くことが可能だったため、不動産投資家の間でも自宅購入で利用されることが多かったフラット35が2020年4月に審査基準が大きく改正されました。制度改正前のフラット35では、投資マンション用ローンと自宅購入用の住宅ローンは切り離されており、投資マンション用に借入があったとしても、年収におけるフラット35の年間返済額の割合が、400万円未満は30%まで、400万円以上は35%までのローンを組むことが可能でした。しかし改正後、総返済負担率は変わりませんが、分子はフラット35の年間返済額ではなく「すべての借入の年間合計返済額」に、分母は投資用不動産の所得を含む年収に変更になりました。投資用マンションの借入があっても住宅ローン融資が引きやすかったフラット35が、投資ローンを含む総返済額に対する所得の割合に変更された以上は、今後、マンション投資をするにあたって、自身の借入限度額をどのように活用するのか明確に意識しておく必要があります。

 

【まとめ】

不動産投資をしていても住宅ローンを組みマイホームを購入することができる、住宅ローンを支払っている途中でも不動産投資をはじめて資産形成をすることができる、ということがわかり、安心した方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

当社ではマイホームをお持ちの方もそうでない方も、個別に合わせた提案を行っておりますので、是非お気軽にご相談ください。