今回のコラムでは不動産投資における販売価格についてご説明いたします。
不動産投資を検討していく中で業者から2500万で提案された物件をネットで調べてみると2200万で掲載されており、ネットに掲載されてる価格より高いな。。。ぼったくりだからやめとこう。。。といった経験をされた方はいらっしゃるのではないでしょうか？
ネット掲載価格よりも業者の提案されている価格の方が高く見えるのは当たり前のことです。
ここで検討をやめてしまうことは非常にもったいないので、価格のからくりについて解説していきます。
大きく分けて不動産の価格は２つある
まず、不動産の価格は販売価格と買取価格２つがあります。
そして、販売価格の中にも2種類の価格相場があります。
最初に販売価格の方を2種類説明させて頂きます。
販売価格
業者売り主物件価格
業者売主物件価格とは不動産販売業者が売主になっている物件のことを指し、業者は物件を仕入れてそこに広告費や人件費などの経費分と利益を乗せて販売します。
また、この販売価格はネット掲載されていないことが一般的です。
仲介物件価格
次に、仲介物件価格とは物件を売却したいオーナーと購入したい買主との契約を指し、不動産業者はこのユーザー同士の間を取り持つだけの形で、仲介手数料が業者の収入となります。
業者売主と仲介それぞれのメリットとデメリット
まず売主物件のメリットですが、一番の特徴となるのが提携金融機関を使って融資が受けられるので低金利での運用ができます。 そして仲介手数料がかからないので諸経費が安く、瑕疵担保保険がついていることが挙げられます。
そして、業者側が売り主になることにより、売り主責任が生じ管理やアフターフォロー、トラブルなど誠実に対応してもらえることが多いです。デメリットとしては仲介物件と比較すると価格が高いということです。
次に、仲介物件のメリットですが業者売主物件に比べて価格が安いということです。
一方、デメリットとしては提携金融機関が使えず金利も高くなりがちで、個人で金融機関への持込が必要なので非常に手間と時間を有します。
仲介手数料がかかるので本来かかる諸経費よりも高く、瑕疵担保保険がないことが挙げられます。
そして、業者はオーナー様と間をつないでいるだけですので賃貸管理やアフターフォローに関してトラブルになることが多いです。
買取価格
業者買取物件価格
業者買取物件価格ですが、こちらは物件買取業者がつけている価格になります。
今回冒頭でお話しした提案価格がネット掲載価格より高いケースはこちらの価格を見ている方がほとんどです。
買取業者はなるべく物件を安く買いたいので相場の価格より低く価格帯を設定することがほとんどです。
折り合いの付くところでオーナー様から物件を売却して頂くのでのちにお互いの合意がしやすいように最初に物件相場を下げて表示しているのです。
場合によっては「特別に100万円高く買います」などオーナー様の損をしたくないという心理を逆手にとって通常より安く物件を買いたたくのです。
まとめ
上記では不動産販売価格には2つの相場があり、それぞれのメリットとデメリットがあり、さらには不動産買取価格についても解説してきましたが、皆様がよくネットでご覧になられるのは仲介物件か買取物件価格に該当します。
つまり、業者の提案価格より安いのは当たり前のことで、仲介価格の場合一般の消費者がその価格で低金利で融資を受けることは基本的に難しいです。
では、ネットに掲載されている仲介物件は誰が買っているのか？
これが不動産業者になります。
仲介物件は売主の提携金融機関を使えない為、金利も高くなりローン年数が短くなり、頭金も価格の2~3割必要になるということも多いです。 ローンを活用して行う運用を条件悪く購入するメリットは基本的に無いです。
ネット掲載価格だけを見て判断するのではなく、仲介価格や買取価格相場があることを知っていれば不動産投資に対しての不安感や不信感もなくなるでしょうから、今回のコラムが不動産投資を検討している皆様の参考になれば幸いです。
現在、不動産投資を検討されている方や物件の買増を検討されている方は是非お気軽にお問い合わせ下さい。
ライフコンサルティング事業部 千葉陵太
北海道千歳市出身。小学校2年生から野球に打ち込み大学から上京。
大学在学中にフィットネスクラブでパーソルトレーナーとして働きながら大学軟式野球で日本一に。
実力主義の会社で働きたいという思いでラクサスマネジメント株式会社に初の新卒採用で入社。
入社一年目は12月まで売上が立たずに挫折したがこのまま終われないと一念発起しトップセールスマンに。
現在は課長職でプレーイングマネジャーとして日々動いている。
不動産投資を通じてお客様の人生に寄り添い、より良い未来へ変えていきたい。
