オーナーチェンジ物件とは？
マンション投資を検討されている方、ひとえに投資といってもワンルームやファミリー、戸建など様々な情報がありふれていますが、オーナーチェンジについて耳にしたことはありますでしょうか？
本日はオーナーチェンジ物件のメリット、デメリットなどについて述べていきます。
オーナーチェンジ物件について
オーナーチェンジ物件とはオーナーのみが変わる物件
つまり、入居者がいる状態のまま売買される物件のことを指します。
中古のワンルームマンション投資をする際は基本的にオーナーチェンジ物件になります。
オーナーチェンジのメリットについて
まず第一に、入居者がいる状態で引渡しされますのですぐに家賃収入が入ってきます。
マンション投資では遅かれ早かれ必ず空室が発生しますが、最初から入居者がついているというのは安心できる材料になります。
空室であれば入居者募集から始めることとなりますので、特に最初の購入物件はオーナーチェンジが安心です。
そして、オーナーチェンジ物件は中古なので新築と比較すると安く購入できます。
また、入居者がついている状態が故に相場より安く貸している物件であれば、次の空室時に賃料を上げて売却価格アップも狙えます。
オーナーチェンジのデメリットについて
デメリットとしては、まず修繕が挙げられます。
新築物件であればエアコンや給湯器、ガスコンロなどすぐに取替えが必要になることは基本ありませんが、中古物件となれば築年数は経過していますので購入直後に物の取り換えで修繕費用が発生する可能性は否めません。
また、オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態が故に室内の確認ができません。
同じ間取りの部屋写真などがあるはずなので確認しておきましょう。
オーナーチェンジ物件購入前のチェックポイントついて
ここまでオーナーチェンジ物件のメリット、デメリットについてご説明してきましたが、
購入を検討する際のチェックポイントをいくつか挙げていきます。
まず“異常に利回りが高すぎないこと”です。
投資をする際に皆様がよく気にされるのが利回りです。
もちろん高利回りそのものは悪いことではないのですが、不動産投資において高利回りな物件は高リスクの可能性が高い為、注意が必要です。
利回りが高くなる要因は家賃が異常に高いか、物件価格が異常に安いかです。
次に“事故物件かどうか”です。
事故物件は告知義務が必要な状態ですと、心理的瑕疵ありと図面に記載があります。
心理的瑕疵というのは“その事実を知っていたら購入してなかった”というようなもので、
事件事故による死亡や、暴力団事務所があるなどのことです。
最後のチェックポイントは“築年数が古すぎない”ということです。
特に旧耐震物件になると金融機関からの融資で購入が難しいです。この場合次の買主が現金購入の選択肢しかないので売却するにも中々できないです。
初心者の方は築10～15年以内を目安にしましょう。
まとめ
ここまでオーナーチェンジ物件について述べてきましたが、最初から入居者がついている状態で価格も安定している物件を購入しやすいので基本的におすすめできます。
もちろん、その中でもチェックポイントがありますので購入を検討されている方は参考にしていただければ幸いです。
弊社では物件の仕入から一定の基準を設け、長く安定した賃貸ニーズが見込める物件を厳選して販売させて頂いております。
不動産投資に興味がある、始めたいけど何からすればいいか分からないという方は基本から分かりやすくご案内させていただきますので是非お気軽にお問い合わせください。
ライフコンサルティング事業部 千葉陵太
北海道千歳市出身。小学校2年生から野球に打ち込み大学から上京。
大学在学中にフィットネスクラブでパーソルトレーナーとして働きながら大学軟式野球で日本一に。
実力主義の会社で働きたいという思いでラクサスマネジメント株式会社に初の新卒採用で入社。
入社一年目は12月まで売上が立たずに挫折したがこのまま終われないと一念発起しトップセールスマンに。
現在は課長職でプレーイングマネジャーとして日々動いている。
不動産投資を通じてお客様の人生に寄り添い、より良い未来へ変えていきたい。
