近年、投資人口が増え不動産投資に関心を持つ人も増えてきました。
ただ不動産投資についてポジティブに考えられない方もまだまだ沢山いらっしゃいます。
不動産投資のメリットの一つ『節税』について解説させて頂きます。
不動産投資が節税になる2つのポイント
1つ目は確定申告において、さまざまな経費を計上できる事です。
不動産所得と給与所得は総合課税制度による『損益通算』することが可能です。
課税所得が下がることで所得税が減少し、給与から天引きされている所得税との、差額が還付される形で節税効果を生みます。
2つ目は相続や贈与を現金で行うよりも不動産で行ったほうが評価額が下がることが理由となります。
現金で不動産を購入し、不動産経営をしている状態で相続や贈与を行えばそこから税金を安くできます。
不動産投資節税で計上できる経費
不動産投資で得た所得に対して、確定申告で経費計上できることが節税につながります。
そこで経費として計上できるものに何があるのかを説明します。
不動産投資として物件を購入する際にローンを組みますが、その毎月のローン返済のうち金利部分を経費として計上できます。
ただし、ローン返済額そのものは経費にできません。
また、金利部分でも経費として費用計上できるのは建物部分のみです。
土地部分は対象外なため、注意が必要です。
不動産投資の経費として高い節税効果があるのが減価償却費です。
不動産の場合には建物の資産価値が経年により下がるため、経費として計上できます。
償却期間は法定耐用年数で決まっていますが、建物の種類によりその年数が次のように異なります。
・木造 22年
・鉄骨 34年
・鉄筋（鉄骨）コンクリート 47年
1年間の減価償却費は定額法により計算しますが、耐用年数により定額法償却率というものが決まっています。建物の築年数により減価償却費が変動するため、経費として算出したい場合は前もって計算するようにしましょう。
固定資産税
固定資産税は、住んでいる・住んでいない、使っている・使っていないに関わらず、
不動産を所有していれば毎年納付する必要があります。
固定資産評価基準に従って市町村が決めた固定資産税評価額をもとに、以下の計算式で固定資産税を算出します。
固定資産税評価額（市町村ごとに異なる）×税率
固定資産税も経費計上ができるため、節税対策になるでしょう。
不動産投資は賃借人の募集や建物の管理業務などを管理会社に委託します。
そこで支払う管理委託料も、必要経費として計上できます。
一棟物件を購入して自分で管理するオーナーもいますが、サラリーマンであれば時間を取られないように
管理会社に任せることがおすすめです。
賃貸を運用する不動産の管理費も、必要経費として認められます。
特に中古物件を購入する場合、修繕積立金の不足などにより管理費が高くなるケースがあります。
不動産は経年による老朽化で補修が必要です。
そこで発生した修繕費も、必要経費として計上できます。
入居者が退去したあとのリフォーム費用や故障した室内設備の交換費用ももちろん経費です。
中古物件を購入すると修繕費がかかる場合が多いため、
経費として計上し、少しでも節税につながるようにしましょう。
不動産投資で節税する際の気をつける点
不動産投資が節税になるのは、実は『減価償却費』で大きく不動産所得金額を引き下げることができるからですが、
償却期間を過ぎてしまうと経費が減少するため、節税とならない場合があります。
減価償却費を利用する場合、償却期間が決まっているため、中古物件を購入する際には償却期間を確認しておくことが大事です。
またローン返済の金利部分（ただし建物部分のみ）も経費として大きなウェイトを占めるため、
ローンを組まないと節税効果は薄れます。
その点も注意しましょう。
さらに、減価償却するということは、売却時に不動産取得費を引き下げる点にも注意が必要です。
不動産取得費が安くなれば課税譲渡所得が高くなり、譲渡所得税も増えます。節税効果が薄れてしまうため、注意しましょう。
まとめ
このようにサラリーマンでも不動産投資で節税ができる事がわかりました。
もちろん節税する手段はいくつか方法がありますが仕事が忙しい方程おすすめできる仕組みも不動産投資の魅力の一つです。
弊社では不動産投資の基礎知識から応用まで幅広い世代の方にコンサルティングを行なっております。
まずはお気軽にご相談ください。
ライフコンサルティング事業部
阿部亮介
