マンションの固定資産税は何を基準に算出される？

マンションの固定資産税は何を基準に算出される？

毎年4～6月頃は各自治体から固定資産税の納税通知書が送られてくる時期ですね。不動産の所有者にとっては大きな出費となるため、気になる方も多いでしょう。
「高いなあ……」と思いながらも、なんとなく支払っている人も多いはず。
そこで、固定資産税が決定するこの時期に改めて固定資産税について考えてみませんか？　
そもそも固定資産税は何を基に決定されているのか、利用できる軽減措置はないか、もし滞納してしまったらどうなるのか、固定資産税の基礎をおさらいしましょう。

固定資産税とは？

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物、償却資産を所有する人に課税される税金のこと。
各自治体から毎年4～6月頃に納税通知書が送られてきます。 
市街化区域内に不動産を所有する人は、固定資産税と同時に都市計画税も課税され、一括徴収されるのが一般的です。

・固定資産税の計算方法

固定資産税は 
固定資産税評価額×税率1.4％ 
の計算方法で算出されます。 
1.4％は標準税率であり、自治体によって異なるケースもあるので確認しましょう。 

・固定資産税評価額とは
上記の計算式にもある通り、固定資産税を計算する際に基となるのが「固定資産税評価額」です。 
これは固定資産評価基準に基づいて各自治体が調査・決定するもので、3年に1度見直しが行われます。 

固定資産税を計算する基になるのは「物件の売買価格ではない」ことに注意しましょう。 

・固定資産税評価額の目安は？
固定資産税評価額を知るおおよその目安として、以下の基準を覚えておきましょう。 

【土地】……公示地価の70％が目安 
地価が安い時期・安い地域は固定資産税評価額も安くなり、地価が高い時期・高い地域は固定資産税評価額も高くなる傾向にあります。
公示地価は、国土交通省の「地価公示検索システム」で調べることが可能です。 

【建物】……再建築費用の50～70％程度になることが多い 
対象となる建物と同一のものを再び新築すると仮定した場合にかかる費用のことを「再建築費用」といいます。 
実際の建物の固定資産税評価額は、この再建築費用に「築年数」「構造」「設備」などの条件を加味して決定されるため、あくまで目安として捉えておきましょう。 

固定資産税評価額の確認方法

固定資産税評価額を知るには、いくつかの方法があります。 

 

【中古物件の場合】……前所有者が納付した際の納税通知書に評価額や実際の納税額が記載されています。 

【新築物件の場合】……建物が確定するまで算出することができません。不動産会社などからおおよその目安を教えてもらうことは可能でしょう。 

【固定資産課税台帳の縦覧】 
定められた縦覧期間中であれば、土地・家屋の固定資産税評価額が記載された縦覧帳簿を見ることができます。同地区での固定資産税納税者、もしくは納税者から委託を受けた人のみ閲覧可能です。 

【路線価・公示地価などを用いて自分で目安を算出】 
・国土交通省「地価公示検索システム」 
・一般財団法人資産評価システム研究センター「全国地価マップ」 
などを利用して、自分である程度の目安を算出することも可能です。 

固定資産税の支払いが遅れたらどうなる？

もし固定資産税の支払い期限が過ぎてしまったらどうなるか見ていきましょう。 

 

延滞金が発生する
納期限までに固定資産税を納めなかった場合、期限を過ぎてから納付するまでの期間に応じて延滞金が加算されます。

財産の差し押さえ
法律では「督促状や催告書を発した日から起算して10日を経過した日までに納税しない場合、差し押さえすることができる」と規定されています。 
滞納し続けていると、預貯金や給与、家屋、土地などの差し押さえが執行される可能性があるでしょう。
差し押さえられた財産は競売にかけられ、滞納している税金の支払いに充てられます。 

まとめ

不動産投資をするうえで切っても切り離せないのが固定資産税。
不動産を運用するにあたってかかる経費の中でも大きな割合を占めるものです。 
誰でもできるだけ負担を減らしたいと思うものですが、中には自ら申請しないと適用されない軽減措置もあります。
突発的な事情で納税が難しくなってしまった際にも、早めに申し出ることで納税の猶予や軽減措置が適用できるかもしれません。 ぜひ積極的に各自治体の情報をチェックするようにしましょう。 

弊社では納税対策を含めた不動産運用のご提案も行っております。
お気軽にお問い合わせください。 

 

ライフコンサルティング事業部
染谷雄太