マンション経営における節税とは
不動産投資による節税とは、主に所得税や住民税を節税することを指します。この2つの税金は所得に対して課税されるものなので、当然、不動産投資によって得られる不動産所得にも課税されます。
今回は、不動産投資をどのように所得税や住民税の節税につなげていくのか、その方法についてご紹介します。
不動産所得における計算方法
不動産所得＝不動産収入―必要経費
必要経費とは、不動産収入を得るためにかかる費用をいいます。
主な必要経費
管理費・修繕積立金・管理代行手数料・修繕費・保険料・租税公課・ローンの利息・減価償却費
損益通算による節税
不動産投資による不動産所得は、収支が赤字になってしまう場合もあります。特に不動産の購入初年度は、登記費用や不動産所得税、火災保険料など諸費用の発生により経費が収入を上回ってしまうことが多いのです。会社員など給与所得がある方の場合、毎月の給料からすでに所得税が差し引かれているため、不動産所得による赤字を給与所得から差し引くことができます。これを、損益通算といいます。
この損益通算によって課税対象の所得が少なくなることで、結果的に所得税や住民税を減らすことができるのです。
不動産所得に課税される税金の種類
不動産所得とは、土地・家屋の貸し付けによる所得（地代、家賃、権利金、礼金など）や、地上権・借地権の設定および貸し付けによる所得のことであり、事業所得や譲渡所得は除外されます。
なお、不動産所得に課税される税金として所得税、住民税、消費税、事業税などがありますが、今回取り上げるのは「所得税」と「住民税」
所得税は原則（総合課税）
所得税や住民税には、原則として「すべての所得金額を合計して、総額に対する税額を計算する」という総合課税が適用されます。
会社員が不動産投資を行った場合、勤務先から受け取る「給与所得」と、不動産投資から得る「不動産所得」がそれぞれ発生します。しかし、所得税を計算する際は「給与所得」と「不動産所得」を合計し、総額に対する税金を計算することになります。
損益通算による節税
不動産投資による不動産所得は、収支が赤字になってしまう場合もあります。特に不動産の購入初年度は、登記費用や不動産所得税、火災保険料など諸費用の発生により経費が収入を上回ってしまうことが多いのです。会社員など給与所得がある方の場合、毎月の給料からすでに所得税が差し引かれているため、不動産所得による赤字を給与所得から差し引くことができます。これを、損益通算といいます。
この損益通算によって課税対象の所得が少なくなることで、結果的に所得税や住民税を減らすことができるのです。
経費として計上できる費用
経費とは「事業にかかる費用」のことをいいます。不動産投資では物件の調査や購入、維持のためにさまざまな費用が発生します。不動産投資を行い、利益をあげるために使った費用は経費となりますが具体的にどのような支出が認められるのでしょうか。いくつか具体例を挙げてみましょう。
「不動産の下見に行く」「不動産会社に出かける」「所有している不動産を確認する」といったような場合、電車やバス、自家用車で移動します。このとき利用する公共交通機関の運賃、自家用車のガソリン代や駐車場代、ホテルの宿泊費などは旅費交通費として計上できます。
ほかにも不動産の情報収集や不動産投資の勉強として使用した新聞や書籍代、セミナー代、コンサルティング費用も経費として認められています。
経費として認められる費用例
①旅費交通費
不動産を購入する、あるいは物件を管理するために電車やバス、自家用車を使って移動することもあるかと思います。公共交通機関の運賃や、自家用車のガソリン代や駐車場代、ホテルの宿泊費などは経費として計上できます。
もちろん、「不動産の下見に行く」「不動産会社に出かける」「所有している不動産を確認する」といったように、不動産投資に必要な分だけが経費となります。個人で旅行に行くための費用は経費とはなりません。
②自動車関連費用
自動車の維持費、具体的には車両の購入費やメンテナンス費用、自動車税や保険料なども経費として計上することができます。これも当然、不動産投資に必要な範囲に限定されます。買い物や子どもの送迎など、日常生活で自動車を使用する場合は経費に計上できません。
ちなみに、自家用車を不動産投資のために使う場合は「家事按分」をして、不動産投資に必要な分だけ経費として計上します。例えば、自動車の使用頻度が不動産投資で4割、日常生活で6割とするのであれば、4割の部分を経費として計上します。
③情報収集・勉強のための費用
情報収集や不動産投資の勉強のための費用も、経費に計上することができます。具体的には、新聞や書籍代、セミナー代、コンサルティング費用などです。ただし、資格取得費用は不動産関連のものであっても「個人のスキルを高める」という意味合いがあるため、経費としては認められないようです。当然、無関係な雑誌、漫画などの費用も経費として認められません。
④通信費
情報収集あるいは不動産会社や管理会社と連絡をするため、携帯電話やパソコンなどを使います。携帯電話やパソコンの購入代金、携帯電話の使用料、インターネットのプロバイダー費用、ソフトウェアやアプリの購入代金などは経費として計上できます。
携帯電話やパソコンを私用でも使っている場合は、自動車関連費用と同様に家事按分します。経費になるのは、不動産投資のために使った割合分のみです。
⑤減価償却費
不動産には法定耐用年数※が定められています。不動産を購入した場合は、かかった費用を法定耐用年数で割った金額を毎年経費として計上できます。
例えば、木造住宅の法定耐用年数は22年と定められているので、木造住宅（建物部分のみ）の減価償却費を算出するための計算式に当てはめて計算し、その金額を経費として22年間計上することが可能です。
※減価償却資産に法定上定められた使用可能な年数のこと。
⑥ローンの金利
不動産をローンで購入した場合、返済時の金利は経費として認められます。ただし、ローンの元金（不動産の購入費用）は、経費計上ができません。前述のとおり、不動産の購入費用は減価償却するからです。なお、経費計上ができるのは建物取得のための費用に対しての金利のみであり、土地取得に関わる費用に対しての金利は経費として計上できません。
⑦保険料
不動産を購入する際には火災保険や地震保険に加入することになりますが、そのような保険料も、経費となります。
⑧管理会社への手数料
不動産の管理を管理会社に委託するときに発生する手数料も、不動産投資で利益をあげるために必要な経費です。
⑨管理費
共用部分の清掃や各種設備の保守・点検などの「建物管理」にかかる費用のことを、管理費といいます。建物管理は専門知識やノウハウが必要な仕事なので、専門の会社に委託するのが一般的です。分譲タイプのマンション投資の場合、建物管理会社はすでに決まっているので、毎月、管理費から委託料として一定額をその会社に支払います。
⑩修繕費
建物のどこかが痛んだり設備が故障したりすれば、原則、オーナー様の負担で修繕します。具体的には部屋のリフォーム費用、設備交換費用などが挙げられます。なお、マンション投資の場合は、「修繕積立金」というお金を毎月拠出して、将来の修繕に備えることになります。
⑪税金
不動産を取得した際の印紙税や登録免許税、不動産取得税、あるいは毎年納める固定資産税や都市計画税も経費として認められます。不動産投資に自家用車を使っている場合は自動車税や重量税なども経費として計上可能です。一方、所得税や住民税、法人税などは個人に対して課せられる税金なので、経費として認められません。
⑫司法書士や税理士への報酬
司法書士に登記を依頼したり、確定申告を税理士に依頼したりした際の報酬も、経費として認められます。
⑬交際費
不動産会社や管理会社の担当者と食事をした場合の飲食代も、経費として計上可能です。また、喫茶店で打ち合わせした場合のコーヒー代などは、「会議費」として計上できます。もちろん、個人で、あるいは家族、恋人、友人などと外食したケースは経費として認められません。日常の食費も不動産投資の経費ではないので、計上することは不可能です。
減価償却費による節税
減価償却とは、経年とともに建物の価値が下がっていくものと考え、毎年減った分の価値を、帳簿上に経費として計上することです。減価償却費とは、この減価償却によって発生する費用のことを指しています。ここで注意すべき点は、土地は対象外であり、建物部分しか減価償却できないということです。
また、経費として計上できる年数は、建物の構造により異なっており、それぞれに法律で定められている法定耐用年数が基準となります。
木造２２年、軽量鉄骨造１９年、鉄骨造３４年、鉄筋コンクリート造４７年
上記の耐用年数内の物件で不動産投資を行うと、帳簿上に減価償却費を経費として計上することが可能になります。ただし、減価償却費はあくまでも「帳簿上」のことなので、実際にお金を支出するわけではありません。つまり、帳簿上の赤字によって所得税や住民税を抑えることができるというわけです。
確定申告
給与所得を得ているサラリーマンは、勤務先が行う「年末調整」があるため確定申告をしない人がほとんどです。しかし、不動産投資をして不動産所得が発生したら、サラリーマンも確定申告をすることになります。
確定申告は難しそうに感じますが、一度やれば要領をつかめるようになります。
投資の初年度は物件購入の付随費用により赤字になることが多いのですが、不動産所得が赤字になった場合でも確定申告は必要です。マイナスの所得が給与と合算されるので税金が減り、還付を受けることができます。
節税対策は目的ではなく、活用するもの
不動産投資による節税対策には、「課税所得金額を下げることにより所得税や住民税を抑える方法」と「遺産総額を下げることにより相続税を抑える方法」があります。しかし、節税対策という側面だけで不動産投資をすると、思っていたようなメリットを得られない可能性があることも覚えておきましょう。
「節税対策のみを目的」とするのではなく、「節税対策を上手に活用しながら不動産投資をする」ことを、心掛けてください。
弊社では節税の相談やお客様に沿ったライフプランの提案をさせていただいております。
是非ご気軽にご相談ください。
ラクサスマネジメント代表取締役 川原 亮二
