マンション経営の知識の集め方とポイント

マンション経営の知識の集め方とポイント

個人投資家による不動産の運用では、戸建てやアパート、1部屋ずつ購入する区分マンションを経営するなどの手法が知られ、主流となっています。

戸建てやアパートの購入は数千万円単位の資金が必要となることが多く、自己資金を多く用意できない人にとっては、ややハードルの高い投資手法と思われがちです。

しかし、ワンルームマンションであれば2000万円台で購入できるものもあり、融資が下がりやすいことから自己資金に不安がある人でも投資を始めやすくなっています。

ここではワンルームマンションを経営しながら収入を得ていく為に、必要な知識と流れをお伝えします。

 

マンション経営に必要な知識の集め方とポイント

マンション経営が比較的始めやすいと言っても、高額な資金が動くことに変わりはありません。失敗しない為にも、事前に必要な知識は身につけておきましょう。

□まず総合的な知識はセミナーやWEB面談で学びましょう！

書籍などを購入し、自己流で学ぶこともできますし、最近では不動産を実際に運営している人のブログでも学ぶことができますが、マンション投資の知識を総合的に身につける為に、まずは不動産会社などが主催するマンション経営に関するセミナーやWEB面談に参加するのが一番です。

弊社のWEB面談では、マンション経営のメリットや概要、物件選びのコツから資金調達の手段、購入後の運営の仕方や税金に関する知識など、幅広くお伝えしています。

投資を始める前に知っておきたいマンション経営のポイント

WEB面談で包括的にマンション経営や不動産投資の知識を学べば、全体像を掴むことができます。その後、投資の中で自分が特に気を付けたいポイント、興味を持った分野について掘り下げていくといいでしょう。

必要最低限として身につけておきたい知識には、以下のようなものがあります。

・どこのエリアに物件を購入すれば運営が安定するか

マンション経営を安定させる為には、入居者が見込めるエリアを選ばなくてはいけません。人口が増えているエリア、これから人口が増えそうなエリアを見抜く目を養うことが必要です。

・どのような物件に入居者が集まりやすいか

物件の魅力、設備やデザイン、耐久性や防犯、生活の利便性を左右する周辺環境など、人が集まりやすい物件のポイントを抑える必要があります。部屋探しをしたことがある人は、自分がどのような部屋を選んできたのかを振り返りながら、魅力的な物件とは何であるのかを考えると良いでしょう。

・どうやってマンション購入の資金を調達するか

キャッシュでマンション購入を考える人はそういません。金融機関から融資を受けてマンションを購入するのが一般的です。金融機関はどのような物件や人物に融資するのか、WEB面談や本で知っておきましょう。

・不動産投資に伴う法律や税金の知識

法律や税金について知っておくことも、大変重要です。ちょっとしたコツで節税できる一方、税金を適切に収めていないと、脱税で追微課税を納付する必要が出てきます。そうした事態に陥らない為にも、法律や税金の知識をWEB面談や本で蓄えていきましょう。

 

マンション経営の準備と流れ

では、実際にマンションはどのような流れで購入するのが良いのでしょうか。

□まずは物件の状態や周辺環境をチェック

室内の状態や、設備が整っているか、エントランスや周辺環境も実際にチェックしておきます。安全面や利便性を重視するのであれば、最寄り駅からのアクセスや都内のオフィスエリアへのアクセスも確認しておきたいところです。

経営を始める方は仕事で忙しい方がほとんどなので、実際に見に行くのは難しいかと思います。なので、詳細が載っているパンフレットを元に物件情報や周辺環境を簡単に確認できます。

□提示されている収益性が確かなものなのかを自分で考える

次にチェックすべきは収益性です。投資用物件を購入する時には、「表面利回り」が提示されます。表面利回りとは、家賃収入を物件価格で割った数値で、維持管理費などマンションの保有にかかるコストを計算に入れてませんので、実質的な利回りとは異なります。実際には、購入時の諸費用、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税などがかかります。古いマンションは管理費や修繕積立金が高いケースが多く、また室内の修繕費などがかかってしまいますので、物件価格が安くても、実質的な利回りがあまり良くないことが多いです。中古マンションは特に注意が必要です。

弊社ではそんな想定外の支出がなるべく少なくなるように、独自のサポートシステムにより、内装や設備の修繕費用が軽減されるシステムをご用意していますので、先々の運用がより安定的に見通せます。

□同時進行で資金調達の手段も模索する

これらの物件調査と同時に、資金調達の手段についても、金融機関からローンを依頼する場合、弊社が提携している銀行をご紹介いたします。その際に全額ローン活用するのか、一部は現金で頭金としてある程度入れるのかは自身の資金とプラン状況によって考えて頂くと良いでしょう。

 

マンション購入後にやるべきこと

□入居者付けや管理は委託しましょう

特に本業を持つ会社員にとっては、こまめにマンションに赴いて掃除したり、入居者募集は手間がかかります。

基本的には、マンションの建物管理と、入居者募集などの賃貸管理は不動産管理会社に任せて頂ければと思います。弊社では集金代行システムと家賃保証システムの2種類用意していますので、どちらか活用することで手間は無くすことができます。

□作業はせずに、意思決定がオーナー様の仕事

不動産オーナーがやるべきことは、判断と意思決定です。不動産会社とのやりとり中で、家賃の価格設定や室内の修繕方法など、オーナー様が決めるべきことはいくつかあります。

□確定申告

マンション経営を行い、その過程で得た所得には所得税や住民税が課税されます。そのため、毎年確定申告が必要になります。1月～12月までの年間所得を税務署に申告を行います。不動産所得で赤字が発生した場合は、本業の給与と損益通算することで、所得税や住民税から収めすぎた税金が還付されます。

 

まとめ

マンション経営で安定した収益を得ることは、決して難しいことではありません。その為に必要な知識を身につけるには、最初に述べたようにWEB面談に参加してみることが一番です。WEB面談では知識が得られるだけではなく、スタッフからのアドバイスも得られ、物件選びや立地選びのポイントなど、プロだからこその生きた情報も入手できます。

知識を身につけないまま、安易な気持ちで不動産投資を始めてしまうと、収益性が適当でない物件を高額で購入し、損失を被ってしまうこともありえます。

自身で知識を深めるのも大切ですが、まずはプロの意見を聞いた上でマンション経営をどのように取り組んでいくか是非ご気軽にご相談ください。

 

ライフコンサルティング事業部　石井直子