不動産価値はどのように決まるのか。

はじめに

既に、マンション経営に取り組まれている方。これからマンション経営を始めようか検討されている方。
出口戦略として売却を選んだ際にそのマンションがいくらで売れるのか。購入時に比べ価格が大きく下落してしまうのではないのか。
そういった不安を持たれた経験があるのではないでしょうか。

もちろん、将来のお話ですので、実際にこのタイミングで売却すればいくらで売れます。というのは誰にも分からないことです。

ただ、不動産の価格はどのようにして決まるのか。について知っておくのと知らないのとでは、不安の大きさが全然違ってくると思います。

そこで今回のコラムでは、不動産の価格をどうやって決めているのか。についてご紹介させていただき、1人でも多くの方の不安を
解消できたらと思っております。

収益還元法

投資用マンションの価格については、多くの場合でこの収益還元法を活用します。
収益還元法とは、その投資用不動産が現在又は将来的に生み出すと予想される収益（主に家賃収入）に基づき
価格を算出する方法です。収益還元法では、次のような流れで算出されます。

年間の純収益（賃料収入から維持・管理費や固定資産税などの費用を差し引いた額）を、還元利回り(年間の純利益を購入価格で割り100を掛けたもの)で割って価格を算出します。
例:年間純収益が100万円、還元利回りが5%なら、価格は 100万円 ÷ 0.05 = 2,000万円となります。

これを収益価格と言い、この価格をベースに以下の項目も加味して最終的な不動産価格を決めていきます。

市場比較

ご自身の所有する物件と似たような条件の不動産（エリア、規模、築年数など）を調査し、現在の市場価格を基に不動産の価値を
評価します。
直近で売買されている他の物件と比較して相場を把握することも大事になってきます。

立地とエリアの評価

不動産の価値は立地に大きく依存します。交通の利便性、最寄り駅までの距離、商業施設や学校の近さ、治安の良さ、
将来の開発計画などが価格に影響を与えます。一般的に、利便性が高く需要が強いエリアの物件は高く評価されます。

物件の状態・管理

物件の築年数やメンテナンスの状態も価格に影響してきます。築年数が新しいほど評価が高くなりやすいです。
ただ、古い場合だと良い評価がつかないのかと言えば、そういう訳ではありません。定期的に修繕が行われており、
管理がしっかりしている物件に関しては価値が維持されます。そのため、きちんと修繕・管理されているかが大事になってきます。

市場の動向

金融政策や経済状況も不動産価格に影響してきます。例えば物価の上昇が続いていれば、不動産も物ですので価格が上昇する傾向に
あります。

また、人口減少が続き地方に住む人が都市部に集まるようになれば、都市部の不動産は需要が高まり価格が上昇する可能性が高いと
言えるでしょう。

まとめ

今回、不動産価格はどのようにして決まるのか。についてお話させていただきました。

結論、収益還元法で算出された価格をベースに市場や市況を加味して決めていきます。
そのため、大事になってくるのはしっかりと長期的に収益が見込める物件を選ぶということです。
内容としては、立地の良さや都市開発が進んでいて需要や利便性が高まるエリアを選ぶこと。
また、定期的な修繕など管理のしっかりした物件を選ぶことも大事になってきます。

弊社では、立地や管理のしっかりしている物件のご紹介はもちろん、お客様一人一人に合わせたプランをご提案し
ご安心して不動産投資を始められる環境を整えております。お気軽にご相談ください。

 

ライフコンサルティング事業部

株本龍次