不動産投資、新築か中古か始めるならどっちがいい？

皆様、こんにちはラクサスマネジメント株式会社の池邊です。

最近、お客様から不動産投資を始める際に新築マンションと中古マンションどちらが良いですか？とお声がけいただく事が増えました。

新築、中古どちらが良いという訳ではなく、オーナー様の目的によって持ち方が大きく変わってくるといえます。

今回は、新築・中古マンションの持ち方についてご紹介させていただきます。

 

 

新築・中古マンションのメリットとリスク

新築マンションのメリット

・減価償却期間が長い

・入居率の高さ

・修繕費、リフォームの可能性が少ない

 

不動産投資では、建物部分の取得金額を一括で経費計上する訳ではなく、一定の年数に分けて少しずつ計上していきます。築年数が新しい新築マンションでは長い期間で節税効果を得ることができます。また、入居者に関しては内装や外観も綺麗な物の為選ばれ易いというメリットもあり、オーナー様側としても新しい設備、外装の為修繕費が大きく掛かる可能性というのは低い傾向にあります

 

新築マンションのリスク

・購入価格が高い

・年間減価償却額が少なく節税効果が薄い

・売却価格が大きく下がる可能性がある

新築マンションとなると昨今では立地によって単身者向けの物でも3000万は超えてきます。その分、ローンの返済額も高くなり一定期間で細分化された長期間での減価償却期間を行う為毎月のキャッシュフローは高くなります。また、購入時より物件価格が上がらなければ売却は難しく中古マンションに比べて価格の下落率は高い可能性があります。

 

 

中古マンションのメリット

・購入価格が新築に比べて低い

・価格が安定している

・節税効果が高い

・過去の判例から対策し易い

新築から一定期間経った中古マンションは価格も落ち着いており、融資額も新築に比べて低い為、エリアや過去の相場から将来設計も立て易く売却のタイミングや短期間での節税効果も大きく受けながら不動産投資を始める際のハードルは新築マンションに比べて低い傾向にあります。

 

中古マンションのリスク

・修繕費が掛かる、上がる可能性がある

・入居者が付きにくい場合がある

・ローンの審査が通りづらい

築年数が経って行くにつれ、設備や外装の劣化した物の修繕費が掛かってくる可能性があり放っておいてしまうと見栄えも悪くなり賃貸需要も選ばれにくい物件になり得る可能性があります。また、オーナー様の修繕費含め返済能力を銀行は融資の際に見る為、条件の良い融資が受けられず取り組めない方も居るのが現実です。

 

目的に沿った投資

新築マンションの場合

希少性や再開発等により物件価格が上がる可能性を考慮して短期間での売却を目処にキャピタルゲイン(売却益)を狙う方は新築のマンションを選ばれる傾向にあります。

 

中古マンションの場合

安定して節税効果や中長期の運用、月々のキャッシュフローを低く抑え最終的にインカムゲイン(家賃収入)を年金対策等に充てたい方に向いている投資といえます。

 

 

まとめ

今回は新築・中古マンションのメリット、リスクの観点から不動産投資の目的別持ち方についてご紹介させていただきました。

どちらもメリット、リスクというのを備えている為、オーナー様ご自身の目的に沿った持ち方・将来設計を考慮して不動産を活用していただきたいです。

税金の高さ、物価の上昇含め、近い将来自らで資産を増やさなければ生活収支は苦しくなる時代が来る可能性が今の日本にはあります。

リスク分散で安定した資産を形成する事によって自分自身だけでなく、ご家族も守れる状況を作れるプランを不動産を通じてご紹介させていただいております。

ご質問等含めて、いつでも受け付けておりますので気軽にご相談下さい。

ライフコンサルティング事業部

チーフコンサルタント

池邊克真