巨大地震は大丈夫？不動産投資の地震リスク

巨大地震は大丈夫？不動産投資の地震リスク

 

南海トラフ、相模トラフ、首都圏直下地震、、、

先日“NTTが将来発生する首都圏直下地震に備えて東京の本社機能を群馬と京都に分散”といったニュースがあったように、日本では遅かれ早かれ巨大地震の発生が予想されています。ではマンションを長期間運用していく中で、もし巨大地震が発生してしまった場合、建物の損壊などリスクは大丈夫なのでしょうか？　

どんなことが考えられる？不動産投資の地震リスク

結論から言うと、地震は自然災害なので当然そのリスクを完全に回避することは出来ません。ただ運用においてリスクは、あるから単純にダメなものではなく、どんなリスクがあるかを知らないことが一番危険なことなので、まず不動産投資におけるリスクから見ていきましょう。

収益が見込めなくなるリスク

地震で投資用マンションが被害を受けた場合、たとえ倒壊を免れたとしても、状態によっては入居者を住まわせ続けることができなくなります。そうなると、見込んでいた家賃収入が得られなくなってローンの返済が自己負担になってしまう恐れがあります。また、地震で建物にひび割れなどが起こった場合、投資用不動産として維持するための修復費用が別で必要になってきます。

ローンの返済負担が大きくなるリスク

晴れて不動産投資マンションをローンで購入し返済途中に地震被害に遭った場合、たとえマンションが倒壊したとしてもローンの残債は返済しなければいけません。家賃収入が途絶えたうえ、修復の費用も必要となる中でローンの返済も行うのは大きな負担となります

 

不動産価値が下がるリスク

地震被害に遭うと、不動産投資のマンションの価値は下がって想定していた価格での売却が難しくなります。マンションを担保にした借入れも難しくなるでしょう。

 

 どうして地震に強いの？ マンションと建築基準法

前章では不動産投資における地震リスクを見てきましたが、実際に地震が発生した場合どれくらい被害が発生するのでしょうか？東日本大震災の実例をもとに見ていきましょう。
以下は東日本大震災で被災した東北６県所在のマンションの被災状況を示しています。

被害程度	被害内容の概略	棟数	割合（%）
倒壊・大破	倒壊や建替えが必要な致命的被害	0	0
中破	大規模な補強・補修が必要	26	1.6
小破	タイル剥離、ひび割れ等補修が必要	283	17.2
軽微	外見上殆ど損傷なし	1024	62.4
被害なし		309	18.8
	合計	1642	100.0

（参照：社団法人 高層住宅管理業協会“東日本大震災　被災状況調査報告”）

 

上の表を見てみると、あの未曽有の被害を出した東日本大震災においても東北６県のマンションにおいて大規模な補修・修繕が必要な中破や建て替えとなるような大破以上の被害を受けた例はほとんどありません。また、そのほとんどは、外見上はほとんど損傷がない軽微な被害で済んでいることがわかります。

ではどうしてマンションは被害がほとんどなく済んだのでしょうか。そこには建築基準法という法律がカギを握っています。

 

建築基準法

 

建築基準法とは新たな建物を建築する際に建築の基準となる諸条件を定めた法律のことで、実は建築基準法は過去に複数回改正されているのですが、その中でも不動産投資にとって大きな改正が2回行われています。それが以下の2つです。

 

1981年改正

1978年に発生した宮城県沖地震をきっかけに震度6～7の地震でも倒壊しない耐震性能を求める“新耐震基準”が定められた。

2007年改正

2005年に起きた耐震強度に関する構造計算書偽装問題の再発防止として、鉄筋コンクリート造で高さ20ｍ超など一定の高さを超える建築物においては、指定機関による構造計算審査の義務付けや3階建て以上の共同住宅については中間検査が義務付けられるようになった。

要するに今建っているマンションのほとんどは、建築基準法をもとに高い耐震基準で、かつ国の厳しい審査が竣工前、竣工中、竣工後と3回入っているので、非常に地震に強くなっているのです。

 

 

地震リスクの対処法は？

ただいくら法律が厳しくマンションが地震に強くなっていたとしても、地震大国といわれる日本において地震リスクを無視することは出来ません。しかし、地震が起きた際に少しでもリスクを下げられるように、あらかじめ対策をしておくことは出来ます。では最後に地震リスクの対処法を見ていきましょう。

新耐震基準を満たすマンションを購入する

1981年に建築基準法が改正される前に建てられたマンションは、耐震が現行の基準を満たしていないこともあるので注意が必要です。そのため、1981年以降に建てられたマンションを購入することで、地震が起きた際の被害を抑えることができます。

しかし、改正以前に建てられたマンションでも、改修などにより耐震を強化している物件も少なくありません。購入予定の物件の耐震が気になるときは、修繕履歴などを確認するのがおすすめです。

 

不動産投資エリアを分散する

マンション1棟や1部屋だけを所有していた場合、その物件が地震の被害に遭うとすべてを失ってしまいます。一方で、2つ以上所有していれば、被害を受けなかった物件の家賃収入は変わらず得られるので、地震によるリスクを和らげることができます。

関東と関西など、エリアを分散して複数の物件を所有しておくと、同時期に被害を受ける心配がなく、地震によるリスクを下げることができます。

 

危険性の低いエリアのマンションを購入する

各地域の自然災害による被害を予測したハザードマップがあります。地震によって地盤が液状化する可能性があったり、津波などによる浸水被害の可能性が高いエリアでは、マンションが傾斜や倒壊などの被害を受ける恐れがあります。

不動産投資用にマンションを購入する際は、ハザードマップを確認して、できるだけ自然災害のリスクが低いエリアから選ぶようにすることが大切です。

 

地震保険に加入する

 

どれだけ万全な備えをしたとしても、大規模地震などでは被害に遭うリスクも捨てられません。そのようなとき地震保険に加入していれば、被害状況に応じた補償が受けられます。地震への備えのひとつとして、地震保険への加入を検討されるのもオススメです。

 

 

まとめ

今回投資用マンションにおける地震リスクについてみてきました。地震は自然災害なのでリスクを完全に回避することは出来ません。しかし正しくリスクを理解して正しい対処をすることで、そのリスクを限りなく減らすことは出来ます。弊社では不動産投資の基礎知識から、応用まで幅広い世代の方に活用しご案内しておりますので、お気軽にご相談ください。

ライフコンサルティング事業部　篠倉共晶