一般的に高利回りと聞いて悪いイメージを持つ方は少ないでしょう。
しかし、不動産投資に限って言えば抑えるポイントを間違えるととんでもない失敗に繋がってしまう事があります。
ここでは、気を付けるべきポイントを分かりやすく解説いたします。
不動産投資における利回りについて
まず、不動産投資における利回りとは物件価格に対していくらの賃料が取れているかという意味ですがこの利回りが高ければ高いほどローンの返済に対して優位性を持っていると言えます。
土地建物が3000万、家賃10万のマンションの利回り
表面利回りは（年間家賃収入÷購入価格）×100で求められます。
まず年間家賃収入は10万×12カ月＝120万ですので
この物件の表面利回りは（120万÷3000万）×100＝4.0％になります。
ただし運用期間中にずっとその利回りが続くかどうかが長期間の運用における最大の課題になっていきます。
結論から言うと利回りとリスクは連動しており、高リスク＝高利回りです。
例えば、周辺物件より高い利回りの物件があった場合考えられる可能性は賃料設定が高いか、物件価格が安いかの二つに分けられます。
その評価に正当性があるかが重要なポイントになっていきます。
物件評価の正当性をどう判断するのか
妥当に賃料評価が高い場合は、周辺物件に比べて設備やサービスに付加価値があるケース（例えば家具家電付き、リノベーションマンション、コンセルジュ付きマンションなど）です。
反対に気を付けなければならないのは長期入居者がいて他のマンションより賃料相場が高いケースです。
ちなみに入居者は個人に限らず法人が借り上げ社宅として利用するケースもあります。
この場合、入居者が出たタイミングで賃料が下落したり、築年数が古くて減価償却を計上できない、設備が古く修繕にお金がかかったりとトータル的にみると出費が多く物件を高買いしてしまうリスクがあります。
次に物件価格が相場より安い場合ですが、前所有者がどういった経緯で売却したかがポイントになってきます。
例えば、売主が個人的な事情で早急に資金が必要で売却を急いでいたケースの場合は割安に物件を仕入れられるケースが多くその分利回りも期待できます。
価格が安くても物件が汚く空室が目立つような阻害要因のある物件はオーナーが早めに手放したがる傾向があり、その為安く売りに出されることがありますが投資リスクの大きい物件の場合があるので注意が必要です。
一般的に不動産業者が割安で利回りが著しく高い物件を仕入れられた場合、限られた優良物件をどういったお客様に提案するかも考えなければなりません。
新規取引のお客様にご紹介することはごくごく稀になると考えていいでしょう。
人は自分の事になると主観的になり、自分だけが特別な物件を提案させていると思いがちですが冷静に判断を見極める必要があります。
以上の事を踏まえて利回りの落とし穴に引っかからないよう適正な物件を選ぶことが重要です。
弊社、ラクサスマネジメントでは投資家目線に立った透明性の高い物件を過去の販売事例に基づき適正な価格でマンションのご提案をさせていただいております。
長期的な運用になりますので目先の数字だけで判断せず、物件だけでなくサービスや透明性を持った会社に運用を任せられるかがマンション経営を成功させる重要なポイントになります。
こう言った業者には注意！！
信じてはいけない不動産業界の嘘
ある投資家のモデルケース
ある投資家が営業マンに勧められ利回り8％の物件を紹介されました。
物件は都内にある当時築25年の中古ワンルームマンションでたまたま投資家が業者の問い合わせをした直後に情報が入ってきた物件で投資家が最初に紹介を受けたお客様だということでした。
価格に対して家賃が高いことや周辺の環境も悪くなかったので他の投資家に買われないようにその日のうちに契約をしました。
ところが、購入直後に「突然、床下から水が湧いた」というトラブルに見舞われてしまいました。
老朽化した給水管が、コンクリートの内側で破裂してしまったのです。
この建物が建てられたのはバブル期の頃で、その頃のマンションの給水管は金属管が多く、腐食しやすい物が多いと言われています。
管理会社によれば、「解決のためには長期にわたる根本的な工事が必要」とのことでしたが、「そんなことは知らない。とにかく早急に改善をしてほしい」という入居者とのあいだで板挟み状態に。
対応しているうちに、結局入居者は出ていってしまったそうです。
その後入居者がつかず賃料を下げる破目になり、結局修繕に要した工事費用や、家財に対する賠償請求など、総額260万円もの出費も新たに発生し、散々な目に遭うという結果になってしまいました。
では一体どうしたら投資家はこういった失敗をせずにすんだでしょうか？
中古マンションのデメリットとリスク
中古マンションは、新築や築浅物件よりも購入価格は安いものの、耐用年数が短いというデメリットがあります。
築30年を超える物件であれば、大規模なメンテナンスを迫られているケースも多々見受けられるのが現状です。
例えば国土交通省の調べによると、築30年超のマンションのうち、実に5割以上のマンションが「配管や給水設備の劣化」を理由に、建て替えが検討されています。
そのため、中古マンションは購入後すぐに修繕時期に差し掛かってしまうリスクがあり、どんなに利回りが高くても資本が回収できるとは限らないのです。
そのため古いマンションを購入するときは、修繕履歴や積立修繕金の状況、管理組合の修繕計画などの確認が必要です。売買契約に伴う重要事項説明では、この点もしっかりと聞いておかなければいけません。
一方で、新築・築浅のマンションであれば設備の品質も良く、100年は居住に耐えられると言われています。
給水管に関しても、現在は腐食しにくい素材でつくられているため老朽化の心配もそうはありません。
また、住宅を売却後、売主が見落としていたことにより住宅の欠陥や不具合が見つかることを「瑕疵（かし）」と言います。
その瑕疵に対する保証の責任を「瑕疵担保責任」と言い、個人間の売買ではこの瑕疵担保責任の期間は長くても1年程度、短ければ数ヶ月ということが多いです。
この期間を過ぎた後に中古マンションの欠陥が見つかった場合も、オーナー自身が修繕しなければならないケースがあります。
2009年の「住宅瑕疵担保履行法」の全面施行を受け、築10年以内の住宅で欠陥があった場合、修繕費用には保険が適用されることになりました。
国土交通大臣指定の「住宅瑕疵担保責任保険法人」が対応するため、ゼネコンやデベロッパーの倒産によって修繕費用が支払われないリスクも抑えられます。
ただし、注意しなければいけないのは、この「住宅瑕疵担保履行法」は、第1売主が第1買主に対して瑕疵担保責任を負うものなのです。
つまり、保険期間中の築10年以内の住宅でも、転売され中古住宅となった時点で保険は引き継がれません。
中古住宅は「住宅瑕疵担保履行法」の保険適用外ということになってしまうのです。
今回のケースでは業者はまず、物件の高利回りや投資家が最初に物件を紹介したと語り結論を焦らされました。
その結果、投資家は損したくない思いからその日のうちに決断してしまいましたが一度冷静になって考えるべきだったと思います。
弊社では、物件を購入検討する為に物件の予約をし改めて冷静に検討することをお勧めしております。
物件を購入する際には利回りだけでなく相場や立地など冷静に判断することが重要と言えます。
弊社では過去の販売実績、判例からオーナー様が検討している物件の価格が訂正かどうかという相談も承っております。
是非ご気軽にご相談ください。
投稿者：ラクサスマネジメント代表取締役 川原亮二
