最近マンション経営でよく聞くサブリースとは？

サブリースとは？？

 

不動産投資には、サブリース契約という方法があることをご存じでしょうか。空室リスクを回避しながら運用していけるので、不動産投資の持ち方のひとつとして注目されています。実際にサブリースで運用してみたいと考えている人もいるでしょう。

とはいえ、概要を理解せずに始めてしまうとトラブルが起こる恐れもあるので、事前に大事なポイントを押さえておくことが大切です。そこでこのコラムでは、不動産投資のサブリース契約のメリットやデメリットについて解説します。理解が深まることでサブリース契約の向き・不向きが分かるようになるでしょう。

 

そもそもサブリースって？？

一般的な賃貸物件の場合、直接オーナーと入居者が賃貸契約を結びます。しかしサブリース方式では、オーナーと入居者の間に不動産管理会社（サブリースの運営を行う不動産会社）が入ることが特徴です。オーナーは入居者ではなくサブリース契約をした不動産管理会社と所有物件全体の賃貸契約を結び、不動産管理会社はオーナーから一括で借りた物件の入居者を募集し入居者との間で賃貸契約を結びます。

この仕組みは「又貸し」方式といったほうがイメージしやすいかもしれません。オーナーと管理会社の賃貸契約をマスターリース、そのマスターリースで借り入れた物件を管理会社が入居者に賃貸する契約をサブリースと呼びます。

このマスターリースとサブリースを組み合わせたモデルを一般に「サブリース」と呼んでいるのです。

 

サブリースのメリット・デメリット

一見、安心した運用がしていけそうなサブリースですが、当然、メリット・デメリットがあります。そしてどちらも知る事で、自分に合っているかどうかも判断できます。

 

メリット

• 空室や家賃滞納リスクを避けられる

サブリースの最大のメリットは、一定の賃料が受け取れる点でしょう。対象の不動産に空室があっても、契約に基づいた収益を得られます。

サブリースを特にありがたく感じるのは、不動産を取得するためにローンを組んでいるケースでしょう。予定していた賃料を回収できない場合、毎月発生する返済に困り、家計に大打撃を及ぼす恐れもあります。

その点サブリースなら、仮に入居者が一人もいない場合でも心配はいりません。手数料は差し引かれるため、業者を介さずに運用するよりも収益は下がりますが、それでも安定的な収入を得られます。キャッシュフローが滞るという最悪の事態を避けるのに役立ちます。

 

• 管理業務を一任できる

賃貸物件を経営すると、入居者の募集や契約業務、賃料の回収、トラブル対応やリフォーム対応など、あらゆる管理業務を自ら行わなければなりません。

その他の細かい仕事も次々と降りかかり、想定よりも手間がかかる可能性が高いといえます。サラリーマンなどの定職に就いている場合は特に大きな負担が予想されるため、不動産経営にはなかなか手を出しにくいという人も多いでしょう。

サブリースなら、経営に関わる管理業務を業者に一任することができます。半人前の知識でさまざまな対応に追われるよりも、専門知識を身につけた経験豊富なプロの業者に管理を任せた方が、質の高い経営につながります。個人で経営するのは自信がないという場合は、サブリースを活用するのがおすすめです。

 

デメリット(リスク)

• 得られる家賃収入が少額になる

不動産を経営するオーナーは本来、賃料の他に礼金や更新料を受け取れるものです。しかしサブリース契約では、オーナーと入居者が賃貸契約を結ぶのではなく、サブリース会社と入居者との間で契約を結ぶ形になります。そのため礼金や更新料を受け取る権利はサブリースにあり、個人で経営する場合に比べると収入が減ってしまいます。

また、サブリースは一定の金額を保証する代わりに手数料が発生するので、家賃の全額を受け取ることはできません。具体的な手数料は契約内容にもよりますが、差し引かれる金額は少なくはないでしょう。不動産投資で得られる収入を最大限に回収したい場合は、サブリースを利用せず個人経営をする方が目的達成の近道です。

 

• 家賃保証額の改定が行われる

サブリース会社との契約内容に基づいて受け取れる保証賃料は、改定されることがあります。実情は契約によってさまざまで、一定期間は減額なしというケースも見かけますが、年数とともに減額されていくケースも珍しくありません。建物そのものが古くなると価値が下がりますし、家賃の相場は環境の変化によって変わるものだからです。

老朽化が進めばリフォームの必要が出てくる場合もあるでしょう。その際の経費は莫大なものになるかもしれません。建物の価値が下がることとサブリース会社に管理を任せることとの間に相関はありませんが、保証賃料の見直しは現実問題として生じます。サブリースを検討するオーナーは念頭に置いておくべきポイントといえます。

 

 

 

過去のトラブル事例

記憶に新しいサブリース関連のトラブルで最も大きな事件は、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」でしょう。「かぼちゃの馬車」を運営していたスマートデイズ社は、高年収の会社員などに「利回り8～9％」といった高収益性をうたっていました。高額な融資を前提にシェアハウスを建てさせオーナーとサブリース契約を結ぶというものです。

融資を受けても利回りが8～9％もあるなら返済ができると考えて、多くの人が同社と契約しオーナーとなりました。しかしシェアハウスの集客力不足により空室が多発。やがてスマートデイズ社はオーナーに家賃収入を支払うことができなくなり2018年4月9日に民事再生法の適用を申請にいたります。オーナーには銀行から融資を受けたローンの残債だけが残ることになったのです。

その後オーナーたちが「被害者の会」を結成し、融資を実行した金融機関を相手取り裁判を起こします。同金融機関のトップは責任を取って退任しました。

まとめ

リスクを回避してうまく活用するためには、不利な条件にならないように契約内容を事前にしっかりと確認することが大切です。

最近では、少額から気軽に始められるマンション経営をサポートするサービスも生まれています。ローン返済後は全ての収入が手元に残るので、老後の生活資金などに使える貴重な資産となるでしょう。

弊社では、個人が不動産投資を行う上で気になる点を個別面談にてご対応しています。

気になるけど大変そう……という方は、是非一度面談を受けてみてください。

 

ライフコンサルティング事業部

染谷　雄太