知らないと損する減価償却の話

投資用不動産のオーナーになると、家賃収入などの給与とは別の収入が発生するため、毎年春に行う必要がある確定申告。確定申告をして税金を戻すうえで、収入から必要経費として差し引く項目として欠かせないのが〈減価償却費〉です。

 

減価償却とは

減価償却とは、不動産や少し金額の高い車、パソコンなどを購入した時、その購入代金を、購入した年に一度に経費とするのではなく、分割して少しずつ計上するルールのことをいいます。

たとえば、300万円の車を買ったとします。この時「今年は車を購入したので、300万円かかりました」と、300万円すべてを経費とするのではなく、「今年は50万、翌年に50万、翌々年に50万円…」というように、300万円を何年かで少しずつ経費にするというルールが税法で定められています。これが減価償却です。

 

なぜ減価償却をする必要があるのか

減価償却のそもそもの考えは、「年月が経つことによって劣化したり性能が落ちたりしてその価値が減っていく固定資産は毎年一定額や一定の割合で、分割して費用にしましょう」というものですが、減価償却をすることは、確定申告を行ううえでも重要です。

たとえば、マンション経営の例で考えてみましょう。
Aさんが年間家賃収入120万円の投資用不動産を3000万円で購入したとします。それを減価償却しなかったら、どうなるでしょうか。3000万円をそのまま経費としたら、売上（家賃収入）が120万円なのに、不動産購入3000万円を経費としてしまうと、税金計算上、バランスがとれずにおかしくなってしまいますよね？

そこで、3000万円の不動産を減価償却して少しずつ購入代金を経費としていくことで、収入と費用が対応して表されるようになるのです。つまり減価償却費は、毎年お金が出ていくわけではないのに、一定の金額を所得から差し引くことができるので、その分所得を少なくできるありがたい必要経費なのです。

 

減価償却できる資産・できない資産

減価償却できる資産

• 業務で使用している資産
• 時間が経つにつれて劣化する資産

 

例)不動産、車、パソコン、ソフトウェアなど…

 

減価償却できない資産

• 業務に使っていない固定資産
• 時間が経っても劣化しない固定資産

 

例)土地、書画、骨董品、稼働休止中の資産など…

 

耐用年数

先ほど「何年かで少しずつ経費にする…」と記載しましたが、この「何年」というのは耐用年数によって決まります。耐用年数とは、「その資産がどのくらい使えるのか」という法律上の期間のことで、資産ごとに異なって設定されています。

 

新築の不動産の場合、耐用年数は以下のようになります。

 

・軽量鉄筋造(骨格材肉厚３mm以下の場合)・・・19年

・木造・・・22年

・重量鉄筋造・・・34年

・鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造・・・47年

 

土地は何年経っても劣化ないので、そのため、減価償却資産には該当せず、耐用年数も存在しません。

 

また、不動産投資では大規模な初期投資が必要となるため、多くの方は銀行からの融資を受けます。融資されたお金は定期的に返済する必要がありますが、そんな融資の負担を軽くする上で重要なのが「融資期間」です。融資期間が長いほど、毎期の返済額が少なくなり、手元に残るキャッシュフローに余裕が出やすくなります。そんな不動産投資の成否を左右する融資期間は、建物の耐用年数によって決まると言われています。銀行は融資したお金を回収できなくなる恐れが生じた場合、抵当権を使って不動産を売却する形で資金を回収します。そのため、耐用年数よりも融資期間を短く設定し、万が一の際に備えるのです。

つまり耐用年数が長い建物の方が、融資期間を長く設定してもらえる可能性があり有利というわけです。

 

 

 

 

では中古マンションの場合はどうでしょうか？

耐用年数は以下の計算式によって求めることができます。

 

〔取得時の耐用年数＝(新築時の耐用年数―経過年数)＋経過年数×0.2〕

 

なので、築20年の中古マンションを購入した場合の耐用年数は、

〔(47年－20年)＋20年×0.2＝31年〕

計算の結果、耐用年数は31年になります。

 

また、すでに耐用年数以上を経過している中古マンションには、「新築時の耐用年数×0.2」の計算式で取得時の耐用年数を求めます。

 

まとめ

確定申告を行い、節税をするうえで、減価償却の計算は特に大切です。
投資用不動産オーナーやこれから不動産投資を始めたいと考えている方は、減価償却についてきちんとした知識を持って自分あった賃貸経営をすることが重要です。
また節税についてもお客様の資産背景や家族構成によってもことなります。
弊社では専任の担当者がお客様に合わせた物件提案を行っております。
節税の事、物件の事などお気軽にお問い合わせください。

ライフコンサルティング事業部　木村明日香