自分で住むために買う物件と、投資用物件の違いとは？
投資用マンションと居住用マンションの違いとしてまず挙げられるのが、「物件の使用目的」です。投資用マンションとは、不動産投資を行なう際、収益物件として活用するマンションを指します。そのため、投資用マンションの部屋に住む人は購入者以外の入居者になります。
一方、居住用マンションとは、生活するために使用するマンションのことです。居住用マンションの部屋に居住するのも購入者本人となります。この点が投資用マンションと大きく異なるところです。
その他、投資用マンションと居住用マンションでは、ローンの種類、部屋の広さ、価格の決まり方などにも多くの違いがあります。
不動産投資ローンと住宅ローン
投資用・居住用にかかわらず、マンションを購入する場合、数百万円から数千万円を支払わなければならないため、ほとんどの人が金融機関のローンを利用します。マンションを購入するためのローンには、大きく分けて不動産投資ローン（アパートローン）と住宅ローン（居住用ローン）の2種類があります。
投資用マンション
投資用マンションを購入する際、大半の方が使うのが不動産投資ローン（アパートローン）です。投資用として購入するマンションは収益物件であり、購入者ではない第3者に貸し出してその家賃を得ることを目的として購入します。そのため、返済原資は入居者からの家賃収入であり、投資家である“購入者”が住むことを前提としていません。審査では運用計画を中心に、購入予定物件の資産価値（担保価値）や契約者の属性などが見られることになります。
居住用マンション
居住用マンションの購入時は、一般的に住宅ローンを利用することになります。
この住宅ローンは自宅用、つまり自分（もしくはその親族）が住むための物件を購入することが目的です。「住宅は生活の基盤」とされているため、金利は非常に低く抑えられていますし、税控除の対象にもなっています。返済原理は契約者の“給与”であるため、審査では属性を中心に資産価値なども審査されますが、そのハードルは他のローンと比較すればそれほど高くはないようです。
※不動産投資ローンよりも非常に有利な条件で組むことができる住宅ローンですが、こちらで投資用物件を購入することはできませんし、住宅ローンが完済するまで投資用物件として第三者に貸し出すことは原則として不可能です。
広さの違い
投資用マンション
賃貸マンションの入居者で最も多いのは、会社員や学生などの単身者層です。そのため投資用マンションは、単身者をターゲットとしたワンルームや1LDKなど比較的コンパクトな間取りのものが中心になっています。
駅までの距離や都心部までの出やすさといった利便性を最重視する傾向が非常に強い一方で、生活は必要最低限の環境さえあれば問題ないと考える人が多いため、シンプルな設計の部屋であることがほとんどです。
居住用マンション
購入者とその家族など複数人で住むこと前提としていることがほとんどのため、居住用マンションは3LDK以上など部屋数が多く、総面積もゆったりとした広めのものが中心となります。
長期間住み続けることを想定していますので、特に内装や設備などがこだわられているのも特徴。立地も重視されますが、どちらかというと日当たりや窓からの眺望、公園までの距離などといった生活環境を最重視し、利便性よりも住みやすさに重点が置かれています。
価格の決まり方
投資用マンションは利回り重視で価格が決まる
投資用マンションは、家賃収入による利益率が大きい物件ほどその価値も高くなります。投資用マンションの価格を算出する方法の1つに「収益還元法」があります。収益還元法とは、投資物件が将来的に生み出す収益の想定価値を現在の価値に置き換えて価格を算出する方法です
この方法で価格を計算すると、収益性のある物件は高く評価され、収益性のない物件は低く評価される傾向があります。そのため、収益還元法は投資用マンションの価格の算出方法としてよく活用されています。
居住用マンションは類似物件の取引事例や販売価格を基準に価格が決まる
居住用マンションは、物件そのものの価値が大きいほどその価格も高くなります。物件そのものの価値は、近隣地域にある類似物件の取引事例や販売価格を基準に決定されます。そのため、居住用マンションの価格は、主に「取引事例比較法」を用いて算出されます。取引事例比較法とは、対象不動産と類似物件の取引事例に個人的要因や場所的要因などの事情修正を施した上で価格を算出する方法です。居住用マンションの場合、比較対象となる取引事例も多いため、取引事例比較法によって価格を算出します。
まとめ
投資用マンションと居住用マンションでは、構造的に大きな違いはないものの、物件の使用目的、ローンの種類、部屋の広さ、価格の決まり方などで異なります。
このようなことから、居住用マンションと投資用マンションは完全に分けて考えたほうが良いでしょう。居住用マンションを購入するのであれば設備や周囲環境など住み心地を重視し、投資用マンションは他人に貸し出すことを大前提とした投資基準で選ぶことが大事になります。これらを踏まえて投資用物件にご興味がありましたら是非弊社にご相談ください。
ライフコンサルティング事業部 原 大介
はじめましてラクサスマネジメントの原と申します。
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私はこの会社に入り、不動産を通してお客様のライフコンサルティングを行っております。
静岡県出身で18歳で東京に上京してきました。趣味は料理をする事と、最近はゴルフにはまっております。
これから皆さんの人生がより良くなるようにライフプランをご提案できればと思いますので宜しくお願い致します。
