融資を受けるために重要な項目について

融資を受けるために重要な項目について

今回は不動産投資を取り組むにあたって活用するローン。
このローンを金融機関から受ける際に審査をするにあたって見られる項目、必要な条件などについてご紹介していきます。
これからご紹介する項目などを元に金融機関側は総合的な判断で融資を行うか行わないかなどを決めていきます。
融資をするにしてもどのような条件で融資を行うのかなど。
そのため今回のコラムではどのような項目が金融機関側から審査の対象になりどのような方であれば良い条件の融資が受けやすいのかなどについてもご紹介していきます。
不動産投資について関心がある方や自分はできるのかな？と考えられている方はぜひご参考にしていただければと思います。
まずはじめに投資用不動産を購入する際に活用するローンは一般的なマイホームを購入する際に用いるローンに比べて審査が非常に厳しくなっています。
現在の日本ではマイホームに関しての住宅ローンであればある程度の収入さえあれば比較的どんな方でも利用しやすくなっています。
では投資用ローンの審査をする際にはどのようなものが審査の対象になるのかをご紹介していきます。

 

年収

年収は、投資用ローンを活用するにあたって返済原資となる重要な最も審査項目の1つとなります。
正社員の方の主な収入源となるのが会社から出る給与。それを元にした源泉徴収票の総支給額が主な判断基準となります。
年収450万円〜500万円あたりが不動産投資を取り組むにあたってのボーダーラインと言われています。
ただ給与収入のみと言うわけではなく、既に不動産投資をおこなって収益を上げている方であればその収入や、それ以外のすべての収入が考慮される場合もあります。
借入額が利用する金融機関によっても変わりますが平均的にご年収の8倍程度を超えると融資条件が厳しくなる傾向があります。
またお仕事柄ボーナスやインセンティブなどにより一時的に上昇していないか、極端な浮き沈みがないかなどを確認するため一般的に直近過去3年間のご年収(源泉徴収票)が審査対象となります。

既存の借入・返済状況

前項でもご紹介したように借入金額は一般的にご年収の8～10倍程度を目安にしてあるため、借り入れるアパートローンを含め、その他の借入金の残高がどれぐらいあるか、についても審査項目となります。
そのため返済負担に余裕があるかどうかの観点から、総収入に占めるローン返済額の比率も審査項目となります。
家賃収入の空室リスクやローンの金利上昇リスクを加味され、一般的に40～50％程度を目安に返済比率を設定していきます。
また既存であるお借入の返済の中で、延滞や未納がないかなども金融機関によっては厳しく審査されます。
そのため既存のお借入がご年収に対して額が大きすぎないか、その返済が順調に進んでいるかなどが非常に重要になってきます。

勤務先情報

勤務先については、勤務先企業の業種、上場をしているか、社員数、資本金、本人の勤続年数、雇用形態などが、今後の収入の持続性を計る際の材料として審査の対象項目になります。
そのため今後の収入の安定が見通しやすい上場企業にお勤めのや公務員の方、一部士業の方などは金融機関の評価も高くなります。勤続年数は新卒入社からであれば丸2年以上が1つの最低限の基準となり、それが長いほど評価が高くなります。
一方で転職回数が多いと失業リスクが高いとされ評価は低くなる可能性があります。
ただ転職をしたからといって金利が引き上げられたり繰り上げ返済が必要だったりといったペナルティが課されるわけではありません。
よって審査を行う時点での勤務先情報のみが重要となってきます。

住まい・家族構成

家計的な余力を計るという観点から、自宅が持ち家か賃貸か賃貸の場合は家賃はいくらなのかという点や、家族構成も審査対象となります。
世帯持ちである場合配偶者などの収入が世帯年収として考慮される反面、扶養家族が多いと支出が多くなると判断され、不利に働くケースがあります。

年齢等

年齢に関しても25歳以上の方であれば融資を受けやすくなります。ただ50代60代と定年退職が近くとなると融資期間中に給与収入が減る、または無くなることが考えられるため審査対象になります。

一般的に35年のローンを活用して行う不動産投資ですが、定年間近の年齢になるとローン年数が20年や25年など短くなってしまったりと融資審査にはマイナス評価となる可能性があります。
期間が短くなれば毎月の返済負担も自ずと大きくなってしますので始める際のご年齢、完済時のご年齢も1つのポイントとなります。
その他、働き続けることができるかどうか、という観点から、健康状態なども審査の対象となります。

まとめ

今回は不動産投資を行うにあたって活用する住宅ローン、その審査に関してのポイントを5つご紹介していきました。
基本的にはこの５つのポイントの総合評価が高くなるほど良い条件での融資を受けやすくなります。
ただ銀行によってもそれぞれの融資基準があります。
なので同じ方でも審査を受ける銀行によって良い条件が降りる場合降りない場合あります。
弊社では多くの提携銀行の中からお客様がより良い形で運用できるご提案をさせていただいております。

ライフコンサルティング事業部　市川陸