賃貸物件の賃料設定はどう決めているの？
自分が住む賃貸物件や投資用不動産を検討していく中で、周辺物件の賃料相場など気にされることがあるとおもいます。では物件賃料はどのように決めていくのかなどを今回書かせていただきます。
そもそも賃貸物件の適正な賃料とは？
賃貸物件の適正な賃貸料というのは、なかなか難しいように思われますが、シンプルにWin-Winの関係、オーナー・入居者の両方が得した気分になれる賃貸料だと考えます。
入居者が得した気分になれる賃貸料というのは、入居者が安いと感じてもらえるようなことです。
またオーナーが得した気分になれる賃貸料は高ければ高いほどよいという訳ではありません。高すぎると借り手が付かず、 賃料収入が入ってこなくなってしまうからです。
入居者がスムーズに決まる賃貸料であることも必要です。
賃料設定の考え方
では基本的にどのように物件の賃料設定をしていくのか。まず、適正な賃貸料の絶対条件としてオーナーの経営が健全に成り立つことが必要です。
ローンの返済額など諸経費を計算し、利回りや利益の希望額から目安となる賃貸料を計算するとわかりやすいです。具体的な計算式は、以下のようになります。
・（建築費×利回り＋年間の諸経費）÷12ヵ月÷戸数＝賃貸料平均額
・（利益の希望額＋年間の諸経費）÷12ヵ月÷戸数＝賃貸料平均額
ただここで計算した賃貸料はあくまでも平均額のため、目安でしかありません。
物件の階数や間取り、設備等が部屋ごとに異なっていることが通常ですので、各部屋ごとに個別に賃貸料を設定していくことになります。
周辺の競合物件との比較をして賃料を考えていく
入居者にとって得かどうかは競合となる物件の賃貸料との関係で決まります。
近隣で競合となりそうな物件は賃貸料がいくらに設定されているのかを調べます。
オーナーの希望額としてはギリギリまで下げているつもりでも、同等の物件がより安い賃貸料で出ていれば、入居者はそちらを選ぶのが自然です。ただ全く同じ条件の物件はあり得ませんので、物件の構造、間取り・広さ、最寄りの交通機関までの距離・時間、設備内容、 立地環境などの要素をもとに、学生、ファミリー、単身者など想定する入居者像にとって競合となりそうな物件と比較検討することになります。
一般的に入居者が重要視する物件自体の要素には以下のものがあると言われています。
・構造（アパートやマンションかなど）
・間取り
・位置（何階か、角部屋かなど）
・面積（広さ）
・築年数
・風呂・トイレ
・設備（エアコン、洗濯機置き場、コンロ、インターネットなど）
・建物（敷地内駐車場、セキュリティー、宅配ボックスなど）
これらは、競合と比較されやすい要素ですので、賃貸料を決める際にもおのずと重視すべきということになります。
また建物自体の要素以外にも居住環境として以下のものが重要視されると言われています。
・最寄駅からの距離
・スーパー、コンビニまでの距離、最寄り駅からの道にあるか
・学校、病院など
・郵便局など公共施設
入居者は建物自体の要素にこれら居住環境の要素を加味して比較検討しながら、総合判断して物件を決定していきます。
最寄り駅から5分と15分ではどのくらいの賃貸料の差にするのが適切なのかなど、近隣の物件比較の中で一定程度の相場が決まっているものもあります。
まとめ
このように物件の賃料設定というのは、いくつもの条件などをピックアップしていきながら決定していきます。投資用物件で賃料などが気になる方はこの要素をいくつか当てはめていきながら考えていくのも比較していく中でのポイントになるのではないでしょうか。またいまではDIYなど中古物件の内装を綺麗にし、設備などを整えたりと工夫されている物件などもあります。新築の物件で、すでに最新の設備が整っているのもいいですし、中古物件で設備などを確認しながら検討していくのもおもしろいと思います。既存でお持ちの方、これから購入を検討される方ぜひ、お気軽にご相談ください。
ライフコンサルティング事業部 年森勝哉
普段はサッカーや音楽フェスなどアクティブに過ごしてます。
今後、より豊かな生活を送るためのライフプランなど様々なご提案をしていければと思いますのでよろしくお願い致します。
