資産価値の下がりにくいマンションとは

資産価値の下がりにくいマンションとは

不動産投資を行う際物件の資産価値は購入の判断基準の一つとして大変重要です。
できるだけ高値で売却するには「資産価値の落ちにくいマンション」なのかどうかが非常に重要なポイントになるのです。
マンションの売却に備えて、資産価値の下落しにくいマンションを選んでおくに越したことはありません。
この記事では、資産価値とは一体何なのかを解説し、資産価値が落ちにくいマンションを選ぶためのポイントを説明していきますので是非ご参考にして頂ければと思います。

マンションにおける資産価値とは

マンションやアパートなどの不動産における資産価値とは、その建物や土地が持つ経済的な価値を指します。
つまり、「売却時に、売り物としてどれくらいの価値があるのか」「他の人に買いたいと思われる物件であるかどうか」を示す、ひとつの指標です。不動産に定価はなく、様々な要素で値段が変動します。

そのなかでも資産価値は、築年数が長くなったり設備の劣化が進んだりすれば落ちやすくなります。逆に駅が新しくできて立地条件が改善したり、そのエリア自体がブランド化したりして人気の立地となれば上がりやすくなるのです。ではその資産価値を左右するものとは何なのかをご紹介していきます。

物件の立地条件

まずは資産価値に最も大きな影響力を持つとされる「立地条件」についてのポイントに分けて解説していきます。
立地条件における第1のポイントは、「交通利便性」です。資産価値を考えるうえで最低条件の目安となるのは「駅から徒歩10分以内」。徒歩10分以上かかったり、バスでの乗り継ぎが必要だったりする場合は、資産価値においては致命的なマイナス要素になる可能性があります。一方で駅から近ければ近いほど資産価値は高くなりますし、多少建物が古かったりしても資産価値は低下しにくくなります。

立地条件における第2のポイントは、「生活利便性」です。活気のある商店街や大型スーパーなどの商業施設、メガバンクや郵便局などの金融機関、そのほか病院や学校なども資産価値を左右する要素となります。価格が安く綺麗なマンションでも日常生活を営むために車などの交通手段が必要になるようでは、将来的な資産価値の下落の可能性が高くなります。

生活利便性をチェックするときの着目点は、「生活に必要な施設が一通り揃っていること」と「その生活に必要な施設が容易になくならないこと」の２つです。商業施設はあるが金融機関がない、商業施設や金融機関はあるが病院がないなど、生活に必要なものが揃っていないと生活利便性は低下してしまいます。また全てが揃っていたとしても、いつなくなるかもわからないような個人商店や診療所ばかりでは、遅かれ早かれ生活利便性は低下可能性が高くなります。

この生活利便性は交通利便性と表裏一体にあり、交通利便性の高い立地は生活利便性も高い傾向にあります。ただし同じ最寄り駅でも、駅のどちら側にあるかによって生活利便性が大きく変化する場合もあるため注意が必要です。

住環境について

続いてのポイントが住環境です。
1つ目の住環境ポイントは「住宅設備」です。この住宅設備には、収納スペースや空調設備など専有部分のほか、郵便受けや掲示板等の共用部分も含まれます。近年では敷地内のスーパーマーケットや歩車分離の集中立体駐車場など、最新の設備を整えているマンションもありますが、これらはあくまでプラス要素と考えて構いません。重要なのは、生活が不便になるほど致命的な設備の劣化・陳腐化が起きていないということです。

ただし、住宅設備は経年劣化が避けられません。いずれ必ず資産価値が低下する部分でもあります。よって中規模修繕や大規模修繕をかけていく必要があります。ただ資産価値の維持という長期的な視点で考えると、住宅設備にあまり固執する必要性はないといえますが入居者付けに関しては重要になってくる部分でもあります。

住環境における次のポイントは「安全性」です。安全性を考慮する際に含まれるポイントは、オートロックや監視カメラなどの防犯対策だけではありません。2011年の東日本大震災を受けて防災の意識が高まっているため、建物や立地そのものの安全性も重視されています。

マンション購入の際は国土交通省が公表しているハザードマップも参照にし、地震だけでなく洪水や土砂崩れなどのリスクにも強いマンションを選ぶとよりよいと言えます。

管理について

最後のポイントは管理についてです。
マンションが古くなればなるほど重要になってくるのが「管理体制」です。どんな新築マンションも、時間が経てば少なからず劣化していきます。その劣化のスピードを抑え、状況に応じて適切なメンテナンスを行えるかどうかを決めるのが管理体制なのです。この点をおろそかにすると想像以上に早く資産価値が下落してしまう危険があります。

管理体制における第1のポイントは「管理会社が入っているかどうか」です。なぜなら管理会社が入っていれば、マンションの住人によって構成される管理組合を適切に運営してくれるからです。管理会社によってはマンションの築年数や状態を考慮したうえでメンテナンスのプランを提案したり、大規模改修工事についての提案をしたりする場合もあるため、資産価値の下落を防止することが可能になります。

管理体制における第2のポイントは、「修繕計画」と「修繕積立金」の有無です。マンションはいつか必ず修繕が必要になります。管理組合が正常に機能していれば、そのための計画（修繕計画）と計画を実現するための集金システム（修繕積立金）が存在していなければなりません。

しかし古いマンションほど修繕計画と修繕積立金がない場合が多く、そのようなマンションは老朽化が進んでも修繕されないまま放置されているか、空き家が増えて取り壊しになってしまいます。自分が購入したマンションにこのような末路を迎えさせないためには、あらかじめ「修繕計画」と「修繕積立金」の有無を確認する必要があります。

まとめ

このようにマンションの資産価値は様々なポイントによって下落したり上昇したりもします。キャピタルゲインを得ようとするならある程度の期間がたっても資産価値がないと売却益を取ることが難しくなってしまいます。その為今回のコラムでご紹介したポイントが大事になってきます。これらを踏まえて投資用物件にご興味がある方、ご質問がある方は是非一度弊社にご相談ください。

ライフコンサルティング事業部
市川　陸