正社員の場合の男性の生涯年収は２．７億円、女性の生涯年収は２．２億円と言われています。（情報元：厚生労働省）
一方、人生でいくらお金を使うかと言いますと、夫婦で３億２，９３７万円と言われています。（情報元：厚生労働省）
この数字だけ見ると、余剰額が１．７億円となりますが実際そのような資産を形成できているでしょうか。３０歳で結婚し８０歳まで夫婦で生活するとして、年間３４０万円の余剰を５０年に渡って生み出すことができていれば、老後２０００万円問題とはならないはずです。
本日は、人がお金を稼ぎお金を使い生きる中で、何に賢くお金を使う≒投資すべきかお話し、不動産運用の有用性（レバレッジ効果）についてご説明します。
１ 数字上と実際上の差異は何
なぜ数字上は１．７億円もの余剰が生まれるにも関わらず、実際には１．７億円前後の余剰資産の形成が難しいかについてですが、日々の差額の積み重なりが原因です。
一気に夫婦で５億円近くを手にする訳でも、３億円の出費をする訳ではなく時々の
差額により総合的に見ると思った以上に余裕がない。という訳です。
では、いかに不足を無くし余剰を生むか、賢いお金の使い方についてお話します。
２ 不足なく人生を全うするためには
では、どのようにお金を使えば不足を発生させず余剰を生み出せるか考えます。(1) 解決策①「稼ぐ額を増やす」
稼ぎ方には大きく二つあり、一つは労働による収入を増やす。もう一つは投資に
よって収入を増やす。一つ目の労働収入を増やす話は今回論点ではないため割愛し、
後述する投資によって収入を増やす方法についてお話します。
(2) 解決策②「使う額を減らす」
所謂節約です。節約の方法は、大きく２つ有り固定費の軽減と変動費や臨時出費の
軽減です。
後述する投資によって収入を増やすためには元手、自己資金が必要ですがこの元手を確保するためには、日々の固定費を軽減させることが有用です。
例えば煙草を１日１箱吸うと年間２１万円も使い、１０年間で２１０万円にものぼります。これら固定費を少しずつカットすることにより、投資の元手やランニングコストを補填することが可能です。
３ 投資に必要な元手はいくらから？
投資でお金を増やすためには当然お金が必要ですでは、日々の固定費を削減し、投資に必要な元手を確保するとして、各種投資に必要
な自己資金はいくらくらいでしょうか。
最も元手を少なく始めることが可能な投資は、投資信託、ロボアドバイザーであり、金融機関にもよりますが１００円から可能です。
ＥＴＦであれば数千円から数万円台から始めることができます。
米国株であれば１万円から始めることが可能です。
これらの投資に共通していることは、元手は全て投資家自身が調達しなければならない点であることと、当初は自己資金分のリターンしか見込めない点です。
ここで特筆すべき運用をご紹介します。
それが不動産投資です。
４ 不動産投資のレバレッジ効果について
不動産投資も様々種類がありますが、今回はワンルームマンションを運用する場合についてお話します。物件にもよりますが、物件の価格帯は２０００万円～３０００万円です。
不動産投資以外でこれだけ大きなお金を運用すると考えた場合、自己資金を少なく大きなリターンを見込めるのは唯一ＦＸであり、その場合でも８０万円～１２０万円が必要です。
当然、元手額も大きいためFＸ運用はハイリスク・ハイリターンであると言えます。
一方、不動産投資の強みは、個人の信用力を使い銀行融資を受けるため初期投資額を
かなり抑えた状態で２０００万円～３０００万円の資産を運用することができます。
これをレバレッジ効果と呼び、少しの力で大きな力を生み出すテコの原理と同様投資において非常に特徴的で賢くお金を運用する上で重要な要素となります。
また、不動産は株や暗号資産のような流動性資産ではなく現物資産であるため、物件そのものが存在し続ける限り価値が無くなることはありませんし、土地の価格が乱高下することも一般的には考えずらいです。
少ない自己資金で大きなレバレッジをかけ、リスクヘッジの取りやすい不動産を運用することは、物価の上昇、賃金の低迷、税率の上昇、先行きの見えない老後の社会保障を考えると非常に賢いお金の使い方と言えます。
更に、この与信は年収等によって変化しますが１億円以上の不動産資産に変換し運用することも可能です。
これは、男性で言えば生涯年収の３分の１にも匹敵するため普段使うことなく眠っている信用力を不動産という目に見える資産に変え資産運用することは、非常に賢いお金の使い方と言えます。
５ まとめ
本日は、一生で使うお金と稼ぐお金の乖離をどのように賢く埋め合わせを行うかについて不動産投資のレバレッジ効果についてお話しました。このレバレッジ効果の他にも不動産には不動産ならではのメリットがございます。
いかにお金を稼ぎ、いかにお金を運用するかについて不動産投資を軸に考えてみてはいかがでしょうか。
ラクサスマネジメント株式会社 ライフコンサルティング事業部
シニアコンサルタント 奥元 幸治
愛媛県出身。
令和4年まで陸上自衛官として勤め上げた。
超実力主義な評価制度のラクサスマネジメントでチャレンジしてみたいと感じ、
投資用不動産営業に転身。
将来的には地方議員・国会議員として、全身全霊で国・故郷へ恩返しをしたい。
