金利について

金利について

今回不動産運用を行う際に活用する金融機関からの融資、それに大きな影響を与える金利について解説していきます。 

なんとなく聞いたことがあるけど詳しくどんなものか、最近では FRBが金利の利上げをする中で日銀は利上げを見送る判断をしましたがそれがどういった影響を与えるか、今がどんな状況などをわかりやすくご説明できればと思います。

金利とは？

金利とは、お金を借りた人が、借りた金額に対して追加で払う金額の割合を表します。 

そのため、銀行預金やクレジットカードの分割払いを利用する時などは、金利がどれくらいか確かめる必要があります。 

金利は%で表されます。 

そのため金融機関から融資を受ける際は融資金額とその際の金利が何%なのかによって総支払額や月々の返済額が変化していきます。 

金利には固定金利と変動金利という2種類が存在し不動産投資で使用するのは主に変動金利になります。 

また一般的に金利は日銀の定める金利と連動している金融機関がほとんどです。 

・固定金利 

固定金利とは、契約した時点から金利がずっと一定になる仕組みで、主に以下の2タイプが存在します。 

全期間固定金利型 →返済が終わるまで金利が変わらない 

固定金利期間選択型 →設定した期間内のみ金利が変わらない 

よく住宅ローンなどで耳にするフラット35などは固定金利の全期間固定金利型に含まれるものになります。 

 

・変動金利 

一方で不動産運用で使用する変動金利とは一定期間ごとに金利が変動する仕組みのことです。
金利というものは常に変動しているものではあるのですが、融資を受けた際に毎月のように金利が変わってしまうと返済する側も毎月の返済額に変化が生じてしまうので、基本的には5年に一度しか見直しは入らないのが一般的です。
また、その見直しの際も以前の返済額の1.25倍を超えては行けないという金利におけるルールも存在するため変動金利を使用して融資を受けたからといって翌月から一気に返済額が高くなるということはあり得ないということです。 

 

変動金利は今後の金利推移によって返済額が変わりますし、固定金利は現時点の金利が長期にわたって固定されてしまうため、金利についての相場観や推移を予想する力を身につけておくことは非常に重要になってきます。 

住宅金融支援機構の「民間金融機関の住宅ローン金利推移」によれば、金利は1990年代後半から低水準が続いており、現在も超低金利時代が継続しています。1984年前後・1990年代前半は金利が8％を超えることもありましたが、バブルの崩壊を境に徐々に下がってきました。 

現在は日本銀行がマイナス金利政策を打ち出していることもあり、預金する際の金利は2017年1月2日から現在に至るまで0.001%となっており、長期固定金利のフラット35も1.3％前後の低い金利を維持しています。
今後も大きな物価上昇がない限りは、金利がアップすることは考えにくいでしょう。 

一般的にフラット35などのいわゆる住宅ローンよりも不動産運用に使用する投資用ローンと呼ばれるものの方が金利は高くなる傾向にあります。
融資を受ける人の属性や金融機関にもよりますが2%前後から4%となっていますが、住宅ローンや預金につく金利と比例して推移しています。
そのため現在の投資用ローンにつく金利もここ数年低い水準を保っています。 

金利が高くなる時はどんな時か 

変動金利を選ぶ際にデメリットとなるのが金利が上昇することです。では長年低金利の続く今の日本で金利が上昇するときとはどんな時か。 

金利の変化に関しては様々な要因が複雑に絡んで変動しているため一概には言えないのですが基本的に景気が良くなった際に金利は上昇します。 

一般に、景気が良いときは、モノがよく売れるため、企業はモノを作るための原材料の購入を増やしたり、設備投資を積極的にしたりします。そのため、資金需要が高まります。
また、一般に給与やボーナスが増えることから、個人の消費意欲が高まり、将来への不安も後退することから、お金を借りてでもモノやサービスを購入しようとしたりします。
このように、景気が良いときはお金の需要が増えるため、金利は上がりやすくなります。 

現状の日本ではインフレターゲットを2%に設定し、成長率が見通せる段階に金利を上げる方針ですが直近のインフレに関していえば実際消費者の給与が上がったわけではなく更なる金融緩和をしていくという話も出ているので当分金利上がらない見通しです。 

まとめ 

今回は金利について解説させていただきましたがいかがだったでしょうか。 

上記のように低金利の続く今の日本ではバブル期のように預金をしているだけでお金が増えるような仕組みにはなっていません。
反対に融資を受ける立場になると金利が低いということはチャンスとも取れる状況にあります。
融資を活用して行うことがほとんどの不動産投資において低金利であることは運用として大きな強みになります。 

もし今後金利が上昇してしまった際も家賃を上げることができたり、逆に売却のチャンスであったりと対策を打っていくことも可能です。 

弊社では不動産運用検討している方や、まだお話を聞かれたことがない方などどんな方でもお問い合わせお待ちしております。
今回のコラムを読んでいただいて興味の湧いた方やご質問がある方はお気軽にお問い合わせください。 

 

ライフコンサルティング事業部 

市川　陸